Một hợp đồng thế chấp giữa hai cá nhân cần trả lời rõ sáu câu: ai thế chấp cho ai, tài sản nào, bảo đảm cho khoản nghĩa vụ nào, mỗi bên được và phải làm gì trong thời gian thế chấp, khi nào thì được xử lý tài sản, và xử lý bằng cách nào. Thiếu câu nào, câu đó sẽ thành điểm tranh cãi đúng lúc hai bên ít muốn nói chuyện với nhau nhất.
Với nhà đất, hợp đồng thường được soạn hoặc rà tại tổ chức hành nghề công chứng, nên phần hình thức ít khi sai. Cái hay thiếu là phần thoả thuận riêng: mẫu soạn sẵn thường để trống hoặc viết rất chung chung ở những điều quan trọng nhất với người cho vay cá nhân. Bài đi qua từng nhóm điều khoản, nói rõ vì sao cần, và chỉ ra những câu nên thêm. Đây là bố cục và nội dung cần có, không phải "mẫu chuẩn" để chép.
Vì sao mẫu soạn sẵn chưa đủ
Mẫu hợp đồng thế chấp phổ biến được xây cho tình huống chung: bên thế chấp, bên nhận thế chấp, tài sản, nghĩa vụ, cam kết. Mẫu đó đủ để công chứng, nhưng không biết hai bạn đã nói gì với nhau về gia hạn, về việc cho thuê nhà, về chuyện ai giữ sổ, hay về việc nếu đến hạn thì bán bằng cách nào. Những điều ấy nếu không được viết vào thì chỉ còn là lời nói.
Người cho vay cá nhân cũng không có bộ phận pháp chế như ngân hàng để kèm theo các quy chế nội bộ. Ngân hàng có thể dẫn chiếu "theo quy định của ngân hàng"; bạn thì không. Mọi quy tắc phải nằm trong chính văn bản hai bên ký.
Cuối cùng, hợp đồng thế chấp thường đi kèm một hợp đồng vay. Hai văn bản phải khớp nhau về số tiền, thời hạn, lãi suất và tên các bên. Sai lệch giữa chúng, dù nhỏ, là chỗ bên kia có thể dựa vào để nói rằng thế chấp không bảo đảm cho khoản nợ đang đòi.
Bố cục hợp đồng và nội dung từng phần
Bảng liệt kê các phần nên có trong một hợp đồng thế chấp nhà đất giữa hai cá nhân, kèm nội dung tối thiểu của từng phần.
| Phần | Nội dung cần có | Ghi chú khi bên nhận là cá nhân |
|---|---|---|
| Các bên | Họ tên, số giấy tờ tuỳ thân, nơi cư trú; vợ hoặc chồng nếu là tài sản chung | Ghi cả người cùng đứng tên giấy chứng nhận |
| Tài sản thế chấp | Số giấy chứng nhận, số thửa, tờ bản đồ, địa chỉ, diện tích, nhà và công trình trên đất | Ghi rõ có thế chấp nhà xây sau chưa cập nhật hay không |
| Nghĩa vụ được bảo đảm | Khoản vay nào, số tiền gốc, lãi trong giới hạn luật, phạt vi phạm nếu có, chi phí xử lý | Dẫn chiếu đúng hợp đồng vay, ngày ký |
| Giấy tờ về tài sản | Ai giữ bản chính giấy chứng nhận, trả lại khi nào | Ghi biên bản giao nhận kèm theo |
| Quyền và nghĩa vụ trong thời gian thế chấp | Bảo quản, cho thuê, sửa chữa, xây thêm, bảo hiểm | Ghi rõ việc nào cần đồng ý trước bằng văn bản |
| Xử lý tài sản | Trường hợp được xử lý, thông báo, phương thức, định giá, thứ tự dùng tiền | Phần quan trọng nhất, hay bị bỏ trống |
| Chấm dứt và xoá đăng ký | Khi nào thế chấp chấm dứt, ai đi xoá, hạn bao lâu | Tránh cảnh trả xong rồi chờ mãi |
| Giải quyết tranh chấp, liên lạc | Địa chỉ nhận thông báo, cách gửi, nơi giải quyết tranh chấp | Thông báo đúng địa chỉ là căn cứ khi xử lý |
Mô tả tài sản và nghĩa vụ: hai chỗ hay viết thiếu
Nhà trên đất. Nhiều giấy chứng nhận chỉ ghi quyền sử dụng đất, còn ngôi nhà xây sau chưa đăng ký. Nếu hợp đồng chỉ ghi thửa đất, khi xử lý sẽ phát sinh câu hỏi ngôi nhà có thuộc tài sản thế chấp không. Hãy ghi rõ "bao gồm nhà ở và công trình xây dựng trên đất tại thời điểm ký và hình thành sau này", nếu hai bên đồng ý như vậy.
Phạm vi nghĩa vụ. Viết "bảo đảm cho khoản vay" là chưa đủ. Nên ghi bảo đảm cho nợ gốc, lãi trong hạn, lãi chậm trả theo luật, khoản phạt vi phạm nếu có thoả thuận, và chi phí hợp lý để xử lý tài sản. Nếu không ghi, phạm vi có thể bị hiểu hẹp lại.
Khoản vay nhiều đợt. Nếu tiền được giao nhiều lần, ghi rõ hợp đồng thế chấp bảo đảm cho tất cả các lần giao trong hạn mức nào, thời gian nào. Đây là cách tránh việc bên vay chỉ thừa nhận lần giao đầu được bảo đảm.
Giá trị tài sản. Không bắt buộc phải định giá chính thức, nhưng ghi một giá trị tham khảo hai bên thống nhất giúp đỡ tranh cãi về sau, nhất là khi xử lý bằng cách bên nhận thế chấp nhận chính tài sản.
Quyền và nghĩa vụ trong thời gian thế chấp
Thế chấp không giao tài sản, nên phần lớn thời gian ngôi nhà vẫn do bên vay sử dụng. Những thoả thuận sau giúp cả hai yên tâm:
- Bên thế chấp bảo quản, giữ gìn tài sản; không phá dỡ, không làm giảm giá trị đáng kể.
- Cho thuê, cho mượn: được làm nhưng phải báo cho người thuê biết nhà đang thế chấp và báo cho bên nhận thế chấp. Có thể thoả thuận thêm việc báo trước bao nhiêu ngày, hợp đồng thuê dài nhất bao lâu.
- Sửa chữa lớn, xây thêm, đổi công năng: nên cần đồng ý bằng văn bản của bên nhận thế chấp.
- Bán, tặng cho, góp vốn, thế chấp tiếp cho người khác: cần đồng ý bằng văn bản; nếu đồng ý thì ghi rõ dùng tiền bán để trả nợ trước.
- Bảo hiểm: nếu tài sản có bảo hiểm, khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp; có thể ghi bên nào mua, bên nào được nhận khi có sự cố.
- Bên nhận thế chấp được kiểm tra hiện trạng tài sản với điều kiện báo trước, không làm phiền việc sinh hoạt.
Những thoả thuận này không được trái quy định bắt buộc của Bộ luật Dân sự. Công chứng viên sẽ lưu ý nếu có điều khoản quá mức, chẳng hạn cấm hoàn toàn việc sử dụng nhà.
Điều khoản xử lý tài sản: viết theo trình tự
Đây là phần người cho vay cá nhân cần nhất và hay bị bỏ trống nhất. Một cách viết theo trình tự rõ ràng:
- Trường hợp được xử lý: đến hạn mà không trả hoặc trả không đủ; vi phạm nghĩa vụ trả nợ trước hạn theo thoả thuận; các trường hợp khác luật cho phép.
- Thông báo: bên nhận thế chấp gửi thông báo xử lý tới địa chỉ đã ghi, nêu lý do, số nợ, tài sản, phương thức, thời gian dự kiến.
- Thời hạn giao tài sản: bên thế chấp giao tài sản hoặc phối hợp để xử lý trong một khoảng thời gian thoả thuận.
- Phương thức: bán đấu giá qua tổ chức đấu giá; bên nhận thế chấp tự bán; nhận chính tài sản thay cho nghĩa vụ; hoặc phương thức khác hai bên chọn.
- Định giá: hai bên thoả thuận, hoặc thuê tổ chức thẩm định giá nếu không thống nhất.
- Dùng tiền: trừ chi phí xử lý, trả gốc, lãi; phần dư trả lại bên thế chấp; phần thiếu bên vay vẫn phải trả tiếp.
Có điều khoản rõ không có nghĩa là bên nhận thế chấp được tự thu giữ tài sản bằng vũ lực hay đe doạ. Nếu bên thế chấp không giao, con đường hợp pháp là yêu cầu toà án giải quyết.
Chấm dứt thế chấp và những câu chốt cuối hợp đồng
Phần chấm dứt nên ghi rõ thế chấp chấm dứt khi nghĩa vụ được thực hiện xong, khi tài sản đã được xử lý, hoặc khi hai bên thoả thuận thay bằng biện pháp khác. Kèm theo, ghi trong bao nhiêu ngày kể từ khi trả đủ, bên nhận thế chấp phải trả bản chính giấy chứng nhận và phối hợp xoá đăng ký. Thiếu câu này, người vay trả xong vẫn có thể phải chờ đợi rất lâu.
Phần liên lạc là chi tiết nhỏ nhưng quyết định: ghi địa chỉ nhận thông báo, cách gửi (thư bảo đảm, giao trực tiếp có ký nhận, tin nhắn qua số đã đăng ký) và nghĩa vụ báo khi đổi địa chỉ. Khi phải chứng minh đã thông báo xử lý, thứ bạn cần là bằng chứng gửi đúng nơi đã thống nhất.
Phần giải quyết tranh chấp: thương lượng, hoà giải trước; nếu không được thì đưa ra toà án có thẩm quyền. Có thể ghi thêm rằng trong thời gian thương lượng, hai bên vẫn giữ nguyên hiện trạng tài sản, không bên nào tự ý thay khoá, dọn đồ hay cho người khác vào ở. Giữa cá nhân với nhau, ghi thoả thuận trọng tài cũng không hẳn bị cấm nhưng ít phổ biến và cần cân nhắc chi phí; đa số các bên chọn toà án.
Rà lại trước khi ký: mắt người cho vay và mắt người vay
Người cho vay nên đọc lại với một câu hỏi: nếu ngày mai bên kia không nghe máy nữa, hợp đồng này có đủ để mình làm tiếp mà không phải hỏi họ điều gì không? Địa chỉ thông báo, phương thức xử lý, phạm vi nghĩa vụ, giấy tờ ai giữ, mọi thứ phải trả lời được bằng văn bản.
Người vay đọc lại với câu hỏi ngược: có điều khoản nào cho phép bên kia lấy nhà nhanh hơn, rẻ hơn mình nghĩ không? Chú ý điều khoản nhận chính tài sản thay nợ với giá trị định sẵn thấp, điều khoản phạt chồng phạt, điều khoản cho phép xử lý khi chỉ chậm một kỳ nhỏ. Những điều này có thể hợp pháp nếu hai bên tự nguyện, nhưng bạn phải hiểu mình đang ký gì.
Cả hai bên nên hỏi công chứng viên những chỗ chưa rõ. Công chứng viên không đại diện cho bên nào, nhưng có trách nhiệm giải thích quyền, nghĩa vụ và hậu quả pháp lý của giao dịch. Với khoản vay lớn hoặc điều khoản phức tạp, nhờ người làm nghề luật rà riêng cho mình là khoản chi đáng cân nhắc.
Câu hỏi thường gặp
Hợp đồng thế chấp và hợp đồng vay có cần làm riêng không?
Không bắt buộc, có thể gộp thành một hợp đồng vay có điều khoản thế chấp, nhưng làm riêng thường gọn hơn. Quan trọng là hai văn bản phải khớp nhau về số tiền, thời hạn, lãi suất, tên các bên và dẫn chiếu được tới nhau.
Có được thoả thuận đến hạn không trả thì nhà thuộc về người cho vay không?
Luật cho phép thoả thuận phương thức bên nhận thế chấp nhận chính tài sản thay cho việc thực hiện nghĩa vụ. Tuy vậy việc này vẫn phải qua thủ tục xử lý, định giá, thông báo, và phần chênh lệch giữa giá trị tài sản với số nợ phải được thanh toán sòng phẳng.
Hợp đồng không ghi phương thức xử lý thì sao?
Khi đó tài sản được xử lý theo phương thức luật định mặc định, thường là bán đấu giá, trừ khi hai bên thoả thuận được sau này. Nếu bên thế chấp không hợp tác, bên nhận thế chấp có thể phải khởi kiện, mất thêm thời gian và chi phí.
Bên vay có được trả nợ trước hạn để xoá thế chấp sớm không?
Tuỳ hợp đồng vay. Với vay có lãi, việc trả trước hạn có thể cần bên cho vay đồng ý, và cách tính lãi khi trả trước nên được ghi rõ. Trả xong thì nghĩa vụ chấm dứt và hai bên phối hợp xoá đăng ký.
Có nên ghi giá trị tài sản trong hợp đồng thế chấp không?
Không bắt buộc. Ghi một giá trị tham khảo có thể giúp khi xử lý tài sản, nhưng giá thị trường thay đổi nên khi xử lý thật vẫn cần định giá lại theo thoả thuận hoặc qua tổ chức thẩm định giá.
Sửa hợp đồng thế chấp sau khi đã ký có được không?
Được, bằng văn bản sửa đổi, bổ sung có cùng hình thức với hợp đồng gốc, tức là cũng công chứng hoặc chứng thực. Nếu nội dung sửa ảnh hưởng tới thông tin đã đăng ký, cần làm thêm thủ tục đăng ký thay đổi.