Chủ trọ không có quyền cầm giữ đồ đạc của người thuê để đòi tiền phòng. Quyền cầm giữ theo Bộ luật Dân sự 2015 chỉ áp dụng với tài sản là đối tượng của hợp đồng song vụ; trong hợp đồng thuê phòng, đối tượng là căn phòng chứ không phải chiếc xe máy, cái tủ lạnh hay quần áo của người thuê. Vì vậy khoá cửa không cho lấy đồ, giữ xe, dọn đồ ra ngoài hay đem bán để trừ nợ đều không có căn cứ là biện pháp bảo đảm, và có thể khiến chủ trọ vướng trách nhiệm.
Nói vậy không có nghĩa người thuê được quyền nợ. Tiền phòng vẫn là nợ phải trả, và chủ trọ có những công cụ hợp pháp để thu: tiền cọc, thông báo, chấm dứt hợp đồng theo đúng căn cứ, hoà giải, khởi kiện. Bài giải thích vì sao chủ trọ không giữ được đồ, những việc thường làm sai, cách xử lý khi người thuê bỏ đi để lại đồ, và phía người thuê đòi lại đồ thế nào.
Vì sao đồ của người thuê không phải tài sản cầm giữ
Bộ luật Dân sự 2015 định nghĩa cầm giữ tài sản là việc bên có quyền đang nắm giữ hợp pháp tài sản là đối tượng của hợp đồng song vụ được chiếm giữ tài sản đó khi bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Có hai điều kiện then chốt: tài sản phải là đối tượng của hợp đồng, và bên cầm giữ phải đang nắm giữ nó một cách hợp pháp.
So với tiệm sửa xe, sự khác biệt rõ ngay. Chiếc xe là thứ khách giao cho tiệm để sửa, là đối tượng của hợp đồng sửa chữa, và tiệm đang giữ nó. Trong hợp đồng thuê phòng, đối tượng là căn phòng, và người đang nắm giữ căn phòng là người thuê. Đồ đạc trong phòng là của người thuê, nằm trong chỗ ở mà người thuê đang sử dụng hợp pháp; chủ trọ không được giao những thứ đó theo hợp đồng nào cả.
Do đó, khi chủ trọ khoá phòng để người thuê không lấy được đồ, hay dắt xe của người thuê vào nhà mình "giữ làm tin", chủ trọ không thực hiện một biện pháp bảo đảm nào được luật thừa nhận. Đó là chiếm giữ tài sản của người khác không có căn cứ, có thể làm phát sinh trách nhiệm trả lại tài sản, bồi thường thiệt hại, và tuỳ mức độ còn bị xem xét xử lý theo quy định khác.
Những việc chủ trọ hay làm và rủi ro đi kèm
Bảng dưới liệt kê những cách "đòi nợ" phổ biến ở các khu trọ và đánh giá ở mức nguyên lý. Mức xử phạt cụ thể, nếu có, tuỳ hành vi và văn bản hiện hành.
| Việc làm | Có căn cứ không | Rủi ro cho chủ trọ |
|---|---|---|
| Trừ tiền phòng còn nợ vào tiền cọc theo hợp đồng | Có, nếu hợp đồng thuê cho phép hoặc hai bên thoả thuận | Thấp, miễn là tính đúng và báo rõ cho người thuê |
| Khoá cửa phòng, thay ổ khoá khi người thuê còn đồ bên trong | Không | Bị coi là xâm phạm chỗ ở và chiếm giữ tài sản; phải mở lại, bồi thường nếu có thiệt hại |
| Giữ xe máy, giấy tờ xe của người thuê | Không | Chiếm giữ trái phép tài sản; nếu xe mất, hỏng trong tay chủ trọ thì phải đền |
| Giữ căn cước, hộ chiếu của người thuê | Không | Vi phạm quy định về quản lý giấy tờ tuỳ thân |
| Cắt điện, nước để ép trả tiền | Không, nếu không có thoả thuận và căn cứ | Có thể bị coi là vi phạm hợp đồng thuê, ảnh hưởng an toàn và sinh hoạt |
| Dọn đồ ra ngoài, đem bán, cho người khác | Không | Phải bồi thường giá trị đồ; có thể bị xem xét trách nhiệm nặng hơn tuỳ hành vi |
Điểm chung của các dòng bị đánh "Không" là chủ trọ tự lấy tài sản của người khác để ép trả nợ. Pháp luật không cho bên cho vay, bên cho thuê tự cưỡng chế như vậy; khi không thoả thuận được, việc cưỡng chế thuộc về cơ quan nhà nước theo bản án, quyết định.
Công cụ hợp pháp để chủ trọ thu tiền phòng
Chủ trọ không bất lực trước người thuê nợ tiền. Những công cụ dưới đây có căn cứ và thường hiệu quả hơn việc giữ đồ:
- Tiền cọc thuê phòng: khoản đặt cọc hoặc tiền bảo đảm khi ký hợp đồng, được dùng bù tiền phòng, điện nước còn nợ khi chấm dứt hợp đồng theo thoả thuận.
- Nhắc nợ có dấu vết: nhắn tin, gửi thông báo ghi rõ số tiền, các tháng còn nợ, hạn thanh toán; lưu lại làm chứng cứ.
- Chấm dứt hợp đồng đúng căn cứ: pháp luật về nhà ở và Bộ luật Dân sự cho phép bên cho thuê đơn phương chấm dứt khi bên thuê không trả tiền thuê theo thoả thuận trong một thời gian luật định mà không có lý do chính đáng, kèm nghĩa vụ báo trước. Thời gian cụ thể cần đối chiếu văn bản hiện hành và hợp đồng.
- Hoà giải ở cơ sở: nhờ tổ hoà giải ở thôn, tổ dân phố làm trung gian, lập biên bản thoả thuận trả nợ theo lịch.
- Khởi kiện đòi tiền thuê: tại toà án nhân dân khu vực có thẩm quyền, thường là nơi bị đơn cư trú; bản án có hiệu lực được thi hành bởi cơ quan thi hành án.
Hợp đồng thuê viết rõ ngày đóng tiền, cách xử lý khi chậm trả, cách trừ cọc và thời gian báo trước khi chấm dứt là nền móng của tất cả các công cụ trên.
Người thuê bỏ đi, để lại đồ: chủ trọ làm gì
Tình huống khó nhất là người thuê biến mất, còn nợ tiền và để lại đồ trong phòng. Chủ trọ cần lấy lại phòng nhưng không được tuỳ tiện với đồ. Một trình tự thận trọng:
- Liên lạc với người thuê qua mọi kênh đã biết: điện thoại, tin nhắn, người thân hoặc người giới thiệu nếu có, lưu lại các lần liên lạc.
- Gửi thông báo bằng tin nhắn và thư tới địa chỉ thường trú của người thuê, nêu số tiền nợ, việc chấm dứt hợp đồng theo căn cứ, và thời hạn tới lấy đồ.
- Hết thời hạn, mời người làm chứng như tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn hoặc công an khu vực tới cùng mở phòng.
- Lập biên bản kiểm kê từng món đồ, tình trạng, chụp ảnh, có chữ ký người làm chứng.
- Đóng gói, cất giữ đồ ở nơi an toàn, thông báo lần cuối cho người thuê về nơi cất và cách nhận lại.
- Không bán, không vứt bỏ đồ có giá trị. Muốn đồ được xử lý để bù nợ, khởi kiện đòi tiền thuê và để toà án, cơ quan thi hành án quyết định.
Biên bản kiểm kê có người làm chứng là thứ bảo vệ chủ trọ tốt nhất, vì người thuê quay lại sau vài tháng thường nói đồ bị thiếu hoặc bị hỏng.
Phía người thuê: lấy lại đồ khi bị chủ trọ giữ
Đề nghị bằng tin nhắn hoặc văn bản. Nêu rõ đồ nào đang bị giữ, đề nghị chủ trọ cho lấy trong một thời hạn, đồng thời nêu phương án trả nợ. Thái độ thiện chí giúp việc nói chuyện dễ hơn nhiều.
Nhờ hoà giải. Mời tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn hoặc tổ hoà giải làm trung gian. Thường chỉ cần một biên bản thoả thuận trả nợ theo lịch là chủ trọ cho lấy đồ.
Trình báo công an khi cần. Nếu chủ trọ khoá phòng, giữ xe, giữ giấy tờ và không chịu trả, người thuê có thể trình báo công an xã, phường nơi có phòng trọ, mang theo hợp đồng thuê và chứng cứ sở hữu đồ.
Không tự phá khoá. Phá khoá, cạy cửa lúc chủ trọ vắng mặt dễ biến người có lý thành người có lỗi. Nên đợi có người làm chứng hoặc cơ quan có thẩm quyền có mặt.
Nợ vẫn là nợ. Lấy lại đồ không xoá khoản tiền phòng còn thiếu. Chủ trọ vẫn có quyền đòi bằng các cách hợp pháp, và người thuê nên chủ động thoả thuận lịch trả.
Thuê mặt bằng kinh doanh: hàng hoá trong cửa hàng cũng vậy
Chuyện giữ đồ không chỉ xảy ra ở phòng trọ. Chủ nhà cho thuê mặt bằng bán hàng, ki-ốt chợ, xưởng nhỏ đôi khi khoá cửa, giữ hàng hoá, máy móc của bên thuê khi bên thuê chậm trả tiền thuê. Lý lẽ pháp lý giống hệt: hàng hoá, máy móc là tài sản của bên thuê, không phải đối tượng của hợp đồng thuê mặt bằng, nên không phải tài sản cầm giữ.
Khác ở chỗ thiệt hại có thể lớn hơn nhiều. Hàng tươi sống hỏng sau vài ngày, hàng theo mùa mất giá trị, đơn hàng của khách bị trễ. Nếu chủ nhà khoá cửa trái căn cứ, bên thuê có thể đòi bồi thường cả những thiệt hại đó. Ngược lại, chủ nhà để mặt bằng bị chiếm dụng nhiều tháng không thu được tiền cũng là thiệt hại thật.
Vì thế, với mặt bằng kinh doanh, hai bên càng nên có hợp đồng ghi rõ tiền đặt cọc đủ lớn, lịch thanh toán, thời gian báo trước khi chấm dứt, cách bàn giao mặt bằng và cách kiểm kê tài sản của bên thuê khi chấm dứt. Một ví dụ giả định: cửa hàng tạp hoá thuê ki-ốt ở Đà Nẵng nợ ba tháng; chủ ki-ốt thay vì khoá cửa thì gửi thông báo chấm dứt theo hợp đồng, hẹn ngày bàn giao có tổ trưởng chứng kiến, trừ nợ vào tiền cọc và khởi kiện phần còn thiếu.
Khi nào nên tìm người làm nghề luật
Phần lớn tranh chấp tiền phòng giải quyết được bằng nói chuyện và hoà giải. Một số tình huống thì nên hỏi người làm nghề luật trước khi hành động: khoản nợ lớn, kéo dài nhiều tháng; người thuê là hộ kinh doanh thuê mặt bằng có nhiều hàng hoá, máy móc bên trong; hai bên đã xô xát hoặc có đe doạ; chủ trọ đã lỡ dọn đồ, bán đồ và người thuê đòi bồi thường; hay hợp đồng thuê có những điều khoản tự cho chủ trọ quyền giữ đồ mà người thuê cho là bất công.
Với những trường hợp đó, chuẩn bị sẵn hợp đồng thuê, biên nhận tiền cọc, tin nhắn nhắc nợ, biên bản kiểm kê nếu có, rồi hỏi luật sư trên AI Cố Vấn để biết điều khoản nào có giá trị, bước nào nên làm trước, và rủi ro của mỗi lựa chọn.
Ngay cả khi hợp đồng có câu "người thuê nợ tiền thì chủ nhà được giữ tài sản trong phòng", điều khoản đó không biến đồ đạc thành tài sản cầm giữ theo luật. Nếu hai bên thật sự muốn một tài sản bảo đảm cho tiền thuê, cách đúng là thoả thuận một biện pháp bảo đảm rõ ràng như đặt cọc, hoặc cầm cố một món cụ thể có giao nhận và văn bản riêng, chứ không phải câu chung chung về "đồ trong phòng".
Câu hỏi thường gặp
Người thuê nợ tiền phòng thì chủ trọ có được giữ đồ không?
Không có quyền cầm giữ. Quyền cầm giữ theo Bộ luật Dân sự chỉ áp dụng với tài sản là đối tượng của hợp đồng song vụ mà bên cầm giữ đang nắm giữ hợp pháp. Đồ đạc của người thuê không phải đối tượng của hợp đồng thuê phòng, nên chủ trọ không được giữ để ép trả nợ.
Chủ trọ khoá cửa phòng khi người thuê chậm đóng tiền có đúng không?
Không đúng. Khi hợp đồng còn hiệu lực, người thuê có quyền sử dụng căn phòng và đồ đạc bên trong. Khoá cửa để ép trả tiền là xâm phạm quyền của người thuê. Chủ trọ nên nhắc nợ, trừ cọc theo thoả thuận, chấm dứt hợp đồng theo đúng căn cứ hoặc khởi kiện.
Người thuê bỏ đi để lại đồ thì chủ trọ có được bán đồ để trừ tiền phòng không?
Không nên tự bán. Chủ trọ nên thông báo, mời người làm chứng lập biên bản kiểm kê, cất giữ đồ và thông báo nơi nhận lại. Muốn dùng giá trị đồ để bù nợ, chủ trọ khởi kiện đòi tiền thuê để toà án, cơ quan thi hành án xử lý theo thủ tục.
Hợp đồng có ghi chủ nhà được giữ đồ khi người thuê nợ tiền thì có giá trị không?
Câu chung chung như vậy không biến đồ đạc thành tài sản cầm giữ theo luật và dễ gây tranh chấp. Nếu muốn có tài sản bảo đảm cho tiền thuê, hai bên nên thoả thuận rõ ràng như đặt cọc, hoặc cầm cố một tài sản cụ thể có giao nhận và văn bản riêng.
Chủ trọ giữ xe máy của người thuê thì người thuê làm gì?
Đề nghị trả xe bằng tin nhắn kèm phương án trả nợ, nhờ tổ dân phố hoặc thôn hoà giải. Nếu chủ trọ vẫn không trả, người thuê trình báo công an xã, phường nơi có phòng trọ, mang theo giấy đăng ký xe và hợp đồng thuê. Không tự ý vào nhà chủ trọ lấy xe.
Tiền cọc thuê phòng có được dùng để trừ tiền phòng còn nợ không?
Được, nếu hợp đồng thuê hoặc thoả thuận của hai bên cho phép dùng tiền cọc bù các khoản còn nợ khi chấm dứt hợp đồng. Chủ trọ nên tính rõ từng khoản, báo cho người thuê, và hoàn lại phần dư nếu có.