Giữ sổ đỏ của người vay "làm tin" không phải là thế chấp theo luật. Thế chấp nhà đất cần hợp đồng thế chấp có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Cầm một cuốn sổ trong tủ, kèm tờ giấy vay viết tay, thì về mặt pháp lý bạn vẫn chỉ là một chủ nợ thường: có quyền đòi tiền, nhưng không có quyền ưu tiên với mảnh đất đó, cũng không được tự bán nó để trừ nợ.
Cách làm này phổ biến vì nhanh và nể nhau: người vay cần tiền gấp, người cho vay muốn "có cái gì đó trong tay". Bài này đi qua từng chỗ hở mà người cho vay thường không thấy, phân biệt việc giữ giấy tờ với các biện pháp bảo đảm thật, và gợi ý cách chuyển sang thế chấp đúng thủ tục khi khoản vay đủ lớn để đáng làm.
Cuốn sổ đỏ là giấy chứng nhận, không phải mảnh đất
Sổ đỏ, sổ hồng là cách gọi quen của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Nó là chứng thư nhà nước xác nhận ai có quyền với thửa đất, chứ bản thân tờ giấy không phải là tài sản để đem ra bảo đảm. Tài sản là quyền sử dụng đất và ngôi nhà. Muốn dùng tài sản đó để bảo đảm cho khoản vay, các bên phải xác lập một biện pháp mà luật thừa nhận, mà với nhà đất thì gần như luôn là thế chấp.
Bộ luật Dân sự 2015 liệt kê chín biện pháp bảo đảm: cầm cố, thế chấp, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, bảo lãnh, tín chấp và cầm giữ tài sản. "Giữ giấy tờ làm tin" không nằm trong danh sách đó. Nhiều người tưởng giữ sổ là "cầm cố sổ", nhưng cầm cố đòi hỏi giao chính tài sản cho bên nhận, mà mảnh đất thì không ai giao vào tủ được.
Vì vậy, khi tranh chấp xảy ra, toà án thường nhìn việc giữ sổ như một chi tiết của thoả thuận vay chứ không phải một quyền ưu tiên với thửa đất. Khoản vay vẫn có thể được công nhận đầy đủ nếu bạn chứng minh được việc giao tiền; điều bạn mất là cái lợi lớn nhất của bảo đảm: được thanh toán từ chính tài sản đó trước người khác.
Năm chỗ hở khi chỉ giữ sổ trong tủ
Không có quyền ưu tiên. Nếu người vay còn nợ nhiều người, hoặc có khoản thi hành án khác, thửa đất có thể bị xử lý để trả cho người đến trước theo thủ tục. Bạn đứng chung hàng với các chủ nợ không có bảo đảm, chia theo tỉ lệ phần còn lại, nếu còn.
Không được tự bán để trừ nợ. Không có hợp đồng thế chấp thì bạn không có căn cứ yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm. Đường duy nhất là khởi kiện đòi tiền, có bản án, rồi yêu cầu thi hành án; lúc đó cơ quan thi hành án mới kê biên tài sản theo trình tự riêng.
Người vay có thể xin cấp lại sổ. Thủ tục cấp lại giấy chứng nhận do mất vẫn tồn tại. Một người vay thiếu thiện chí có thể khai mất rồi xin cấp lại; việc này là gian dối và có thể bị xử lý, nhưng thiệt hại thực tế là bạn ôm một cuốn sổ cũ trong khi thửa đất đã có giấy mới.
Có thể bị coi là giữ giấy tờ trái phép. Khi nợ đã trả xong hoặc đang tranh chấp về số tiền, việc không trả lại sổ dễ bị chủ đất kiện đòi, thậm chí trình báo. Người giữ sổ khi đó lại phải đi giải thích.
Không chặn được giao dịch bằng đường khác. Thửa đất đang có tranh chấp khác, bị kê biên vì một vụ việc khác, hay bị thu hồi theo quy hoạch, thì cuốn sổ trong tủ bạn không làm thay đổi gì. Bạn cũng không được cơ quan nào báo khi có biến động.
Giữ sổ làm tin và thế chấp có đăng ký: đặt cạnh nhau
Bảng so sánh ở mức nguyên lý; chi tiết thủ tục từng nơi bạn đối chiếu với văn phòng đăng ký đất đai và tổ chức hành nghề công chứng hiện hành.
| Tiêu chí | Chỉ giữ sổ đỏ làm tin | Thế chấp có công chứng và đăng ký |
|---|---|---|
| Hình thức | Giấy vay viết tay, có khi chỉ là lời hứa | Hợp đồng thế chấp công chứng hoặc chứng thực |
| Quyền với thửa đất | Không có, chỉ có quyền đòi tiền | Được xử lý tài sản khi đến hạn mà không trả |
| Với người thứ ba | Không ai biết bạn có quyền gì | Ai tra cứu cũng thấy thửa đất đang thế chấp |
| Người vay bán, tặng, thế chấp tiếp | Khó chặn nếu họ xin cấp lại sổ | Phải có ý kiến của bạn hoặc chịu hậu quả pháp lý |
| Thứ tự thanh toán | Đứng chung với chủ nợ thường | Ưu tiên theo thứ tự đăng ký |
| Chi phí, công sức | Gần như bằng không | Phí công chứng, lệ phí đăng ký, thời gian đi lại |
Nhìn bảng sẽ thấy cái giá của sự nhanh gọn: bạn tiết kiệm được vài buổi đi lại nhưng đổi lại là toàn bộ phần bảo vệ mà thế chấp mang lại. Với khoản vay nhỏ, nhiều người chấp nhận đánh đổi đó. Với khoản vay bằng một phần đáng kể giá trị căn nhà, đánh đổi này thường không đáng.
Vì sao nhiều người vẫn chọn giữ sổ
Lý do đầu tiên là tâm lý: cầm cuốn sổ trong tay, người cho vay thấy yên tâm, người vay thấy bị ràng buộc phải trả. Ở mức quan hệ giữa người quen, cái ràng buộc tâm lý ấy có tác dụng thật; nhiều khoản vay vẫn được trả đủ chính vì người vay muốn lấy lại sổ.
Lý do thứ hai là ngại thủ tục. Thế chấp phải có mặt chủ đất, thường cả vợ hoặc chồng của họ, đi công chứng, rồi nộp hồ sơ đăng ký. Khi trả xong lại phải đi xoá đăng ký. Với người vay đang cần tiền trong vài ngày, đề nghị này nghe như làm khó.
Lý do thứ ba ít ai nói ra: một số khoản vay có lãi cao hơn mức luật cho phép, hai bên không muốn đưa ra phòng công chứng. Đây là chỗ cần tỉnh táo. Lãi suất vay giữa cá nhân có trần theo Bộ luật Dân sự; phần vượt trần không được pháp luật bảo vệ, và cho vay lãi nặng có thể bị xử lý hình sự. Giữ sổ không che được vấn đề đó, chỉ làm cho người cho vay mất luôn phần bảo đảm hợp pháp.
Đang giữ sổ của người khác: nên làm gì ngay
Nếu bạn đang cầm sổ đỏ của người vay mà chưa có hợp đồng thế chấp, có mấy việc làm được để bớt hở, tuỳ quan hệ hai bên còn tốt hay đã căng.
- Rà lại chứng cứ giao tiền. Giấy vay ghi rõ họ tên, số giấy tờ tuỳ thân, số tiền bằng số và chữ, ngày nhận, hạn trả, chữ ký người vay. Nếu chuyển khoản, giữ sao kê. Đây là thứ cứu bạn khi phải khởi kiện, không phải cuốn sổ.
- Ghi lại việc giữ sổ bằng văn bản. Một biên bản ngắn ghi bạn đang giữ bản chính giấy chứng nhận nào, vì sao, khi nào trả lại. Văn bản này tránh việc sau này bị nói là chiếm giữ.
- Đề nghị chuyển sang thế chấp đúng thủ tục khi khoản vay còn dài hạn hoặc số tiền lớn: cùng ký hợp đồng thế chấp tại tổ chức hành nghề công chứng, rồi nộp hồ sơ đăng ký.
- Theo dõi tình trạng thửa đất qua thủ tục cung cấp thông tin đất đai theo quy định, nếu bạn có căn cứ hợp pháp để yêu cầu.
- Khi người vay đã trả đủ, trả lại sổ ngay và lấy giấy xác nhận đã nhận lại sổ, đã thanh toán xong.
Không nên dùng cuốn sổ để gây áp lực kiểu ra điều kiện ngoài thoả thuận, đòi thêm tiền mới trả sổ, hay đem sổ đi giao cho người khác. Những việc đó đẩy bạn từ vị trí chủ nợ sang vị trí người vi phạm.
Nhìn từ phía người vay
Người vay cũng có lý do để không muốn chỉ đưa sổ. Bạn giao bản chính giấy chứng nhận cho người khác mà không có giấy biên nhận ghi rõ điều kiện trả lại, thì khi đã trả đủ nợ mà họ chây ỳ, bạn sẽ mất công kiện đòi. Cũng có trường hợp người giữ sổ đem sổ đi cầm cố hoặc giao dịch với người thứ ba, gây rắc rối kéo dài dù cuối cùng thửa đất vẫn là của bạn.
Nếu đã đồng ý đưa sổ, người vay nên lấy biên nhận có chữ ký người nhận, ghi số giấy chứng nhận, số thửa, và điều kiện trả lại. Tốt hơn nữa là đề nghị làm thế chấp có đăng ký: nghe có vẻ chặt hơn, nhưng thực ra rõ ràng cho cả hai, vì khi trả xong chỉ cần xoá đăng ký là quyền của bạn trở lại nguyên vẹn, có hồ sơ nhà nước ghi nhận.
Một điều người vay tuyệt đối không nên làm là khai mất sổ để xin cấp lại trong khi biết rõ sổ đang ở chỗ người cho vay. Đó là khai báo gian dối với cơ quan nhà nước, có thể bị huỷ giấy mới, bị xử phạt hoặc nặng hơn, và gần như chắc chắn làm vụ việc chuyển từ chuyện nợ nần sang chuyện vi phạm.
Khi nào giữ sổ còn tạm chấp nhận được, khi nào nên dừng
Có những khoản vay mà làm thế chấp đầy đủ thì tốn công hơn giá trị bảo vệ nó mang lại: vay ngắn vài tuần, số tiền nhỏ so với giá trị căn nhà, giữa anh chị em ruột đã quen đưa tiền cho nhau nhiều lần. Ở những trường hợp đó, giữ sổ kèm giấy vay rõ ràng và biên bản giữ sổ là cách nhiều gia đình vẫn chọn. Điều cần nhớ là bạn đang dựa vào thiện chí của người vay chứ không dựa vào luật.
Nên dừng lại và đòi làm thế chấp đúng thủ tục khi gặp một trong các dấu hiệu: số tiền vay lớn, hạn trả kéo dài trên một năm, người vay đang nợ nhiều nơi, thửa đất đứng tên nhiều người hoặc là tài sản chung vợ chồng mà chỉ một người đến vay, hoặc người vay ngần ngại khi được đề nghị ra phòng công chứng. Dấu hiệu cuối cùng thường nói nhiều hơn mọi lời hứa.
Ví dụ giả định: một chủ tiệm tạp hoá ở Cần Thơ cho người hàng xóm vay một khoản để sửa nhà, chỉ giữ sổ. Một năm sau, người hàng xóm bị kiện vì một khoản nợ kinh doanh khác, toà kê biên căn nhà. Chủ tiệm có giấy vay và sổ đỏ nhưng chỉ được tham gia chia phần như các chủ nợ thường. Nếu khoản vay ban đầu được thế chấp có đăng ký, vị trí của chủ tiệm đã khác hẳn.
Câu hỏi thường gặp
Giữ sổ đỏ làm tin có được coi là cầm cố không?
Thường là không. Cầm cố đòi hỏi giao chính tài sản cho bên nhận cầm cố, trong khi sổ đỏ chỉ là giấy chứng nhận quyền với thửa đất. Giao giấy chứng nhận không phải là giao quyền sử dụng đất, nên với nhà đất các bên muốn có bảo đảm thì cần làm thế chấp có công chứng và đăng ký.
Người vay không trả, người giữ sổ có được bán mảnh đất đó không?
Không. Không có hợp đồng thế chấp thì bạn không có quyền xử lý thửa đất. Bạn chỉ có thể khởi kiện đòi khoản tiền vay, khi có bản án hoặc quyết định của toà thì yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự xử lý tài sản của người vay theo thủ tục.
Đang giữ sổ mà người vay xin cấp lại sổ mới thì sao?
Bạn có thể gửi văn bản trình bày tới cơ quan đăng ký đất đai nơi có thửa đất, kèm chứng cứ đang giữ bản chính, để họ xem xét trong quá trình giải quyết. Hành vi khai mất gian dối có thể bị xử lý, nhưng điều quan trọng hơn là giữ chứng cứ khoản vay để đòi tiền.
Có nên vừa giữ sổ vừa ký giấy bán nhà để chắc ăn không?
Không nên. Ký hợp đồng mua bán để che giấu khoản vay là giao dịch giả tạo, có thể bị tuyên vô hiệu và kéo theo nhiều rủi ro khác cho cả hai bên. Muốn có bảo đảm hợp pháp thì làm thế chấp có công chứng và đăng ký.
Đã trả hết nợ mà người cho vay không trả sổ thì làm gì?
Trước hết gửi yêu cầu bằng văn bản, kèm chứng cứ đã trả. Nếu họ vẫn không trả, bạn có thể đề nghị hoà giải ở cơ sở hoặc khởi kiện yêu cầu trả lại giấy chứng nhận. Song song, giữ toàn bộ giấy tờ, tin nhắn và chứng từ chuyển tiền.
Khoản vay nhỏ có đáng làm thế chấp không?
Tuỳ tỉ lệ giữa khoản vay và chi phí, thời gian làm thủ tục. Khoản nhỏ, thời gian ngắn, quan hệ thân thì nhiều người chấp nhận rủi ro. Khoản bằng một phần đáng kể giá trị căn nhà hoặc kéo dài nhiều năm thì thế chấp có đăng ký đáng công hơn nhiều.