Trước khi nhận thế chấp nhà đất của người quen, bạn cần kiểm ít nhất năm việc: người đứng tên có đúng là người ký không, ai đang ở hoặc thuê trong nhà, thửa đất có đang thế chấp hay bị hạn chế gì không, giá trị thực so với khoản vay, và người vay có đang nợ nhiều nơi không. Phần lớn rủi ro của người cho vay cá nhân không đến từ luật mà đến từ việc bỏ qua những bước kiểm này vì nể.
Bài viết từ góc người cho vay, nhưng người vay đọc cũng có ích: biết trước bên kia sẽ hỏi gì để chuẩn bị, tránh cảm giác bị nghi ngờ. Phần tra cứu thông tin đăng ký chỉ nói ở mức nguyên tắc; thủ tục cụ thể bạn hỏi cơ quan đăng ký đất đai nơi có tài sản.
Vì sao người quen càng phải kiểm kỹ
Khi cho người lạ vay, ai cũng tự nhiên đòi giấy tờ. Khi người quen hỏi vay, câu đề nghị xem sổ đỏ bản chính, hỏi vợ chồng họ có đồng ý không, hay xin đến xem nhà, nghe như thiếu tin tưởng. Chính sự ngại đó là kẽ hở lớn nhất. Nhiều vụ tranh chấp thế chấp giữa cá nhân bắt đầu từ một câu "người nhà cả, cần gì kỹ".
Hãy nghĩ về việc kiểm tra như một phần của thủ tục, không phải lời buộc tội. Cứ nói thẳng với người vay: hợp đồng thế chấp phải công chứng và đăng ký, công chứng viên sẽ hỏi những điều này, nên mình kiểm trước cho khỏi mất công. Người vay thiện chí thường hiểu và còn thấy yên tâm hơn.
Một lợi ích ít được nói tới: kiểm kỹ trước giúp chính quan hệ của hai bên. Phát hiện vấn đề trước khi đưa tiền thì có thể dừng hoặc điều chỉnh một cách nhẹ nhàng. Phát hiện sau khi tiền đã đi thì mọi câu chuyện đều trở thành tranh chấp.
Bảy việc kiểm theo thứ tự
Thứ tự dưới đây đi từ việc làm được ngay tại bàn trà tới việc cần đến cơ quan nhà nước.
- Xem bản chính giấy chứng nhận, không chỉ ảnh chụp. Đối chiếu tên, năm sinh, số giấy tờ tuỳ thân với giấy tờ thật của người vay. Xem trang cập nhật biến động có ghi thế chấp, chuyển nhượng hay đính chính nào không.
- Hỏi tình trạng hôn nhân của người đứng tên và thời điểm có tài sản. Tài sản có được trong thời kỳ hôn nhân thường là tài sản chung, cần cả hai vợ chồng.
- Xem thực địa: nhà có đúng vị trí, diện tích, hiện trạng như giấy không; có xây lấn, xây thêm chưa hợp thức không.
- Hỏi ai đang ở trong nhà: chủ nhà, người thuê, họ hàng ở nhờ. Người thuê với hợp đồng dài hạn hoặc người có quyền lưu cư có thể làm việc xử lý tài sản phức tạp hơn.
- Đề nghị cung cấp thông tin về thửa đất theo thủ tục của cơ quan đăng ký đất đai, khi bạn có căn cứ hợp pháp (thường là có sự đồng ý của chủ đất), để biết có đang đăng ký thế chấp hay hạn chế nào không.
- Tìm hiểu quy hoạch, thu hồi ở mức cơ bản: thửa đất có nằm trong khu vực đã có thông báo thu hồi hoặc quy hoạch làm hạn chế quyền không.
- Hỏi về các khoản nợ khác của người vay. Không ai bắt buộc phải khai hết, nhưng cách họ trả lời cũng là thông tin.
Việc kiểm tra thông tin đất đai thuộc về thủ tục chung; bài không đi sâu cách tra cứu, chỉ nhắc đây là bước không nên bỏ.
Dấu hiệu nên dừng lại
Người đứng tên không trực tiếp đến. Người đến vay là con, cháu, hoặc "được uỷ quyền", trong khi chủ thật không gặp được. Uỷ quyền hợp pháp vẫn có, nhưng đây là kịch bản quen thuộc của những vụ giả mạo; hãy đòi gặp chủ thật hoặc kiểm kỹ văn bản uỷ quyền đã công chứng.
Giấy tờ chỉ có bản photo, ảnh chụp. Lý do thường nghe là sổ đang để ở quê, đang nhờ người giữ. Không có bản chính thì không có thế chấp.
Thúc ép giao tiền gấp. Cần tiền trong ngày, không kịp công chứng, đề nghị "đưa trước, giấy tờ làm sau". Một khoản vay thế chấp mà giao tiền trước khi ký và đăng ký là gần như không có bảo đảm.
Giá trị tài sản sát với khoản vay. Nếu khoản vay gần bằng giá trị nhà, chỉ cần giá thị trường giảm hoặc chi phí xử lý cao là bạn không thu đủ. Nhiều người cho vay giữ một biên độ an toàn đáng kể giữa khoản vay và giá trị tài sản.
Một vợ hoặc chồng không biết. Người vay đề nghị giữ kín với người kia. Đây là dấu hiệu rủi ro rõ nhất với tài sản chung.
Mục đích vay mơ hồ hoặc thay đổi liên tục. Hôm trước nói vay sửa nhà, hôm sau nói vay trả nợ gấp, hôm sau nữa nói đầu tư. Không ai bắt người vay phải giải trình chi tiết, nhưng câu chuyện không nhất quán thường đi kèm khả năng trả nợ không chắc chắn. Khi đó, giảm khoản vay hoặc rút ngắn thời hạn là cách tự bảo vệ hợp lý.
Rủi ro và cách giảm
Bảng gom những rủi ro thường gặp khi nhận thế chấp từ người quen, kèm cách giảm ở mức thực tế.
| Rủi ro | Biểu hiện | Cách giảm |
|---|---|---|
| Người ký không có đủ quyền | Tài sản chung, đồng thừa kế, giấy uỷ quyền mập mờ | Đủ chữ ký của mọi đồng chủ sở hữu; kiểm uỷ quyền tại nơi đã công chứng |
| Tài sản đã thế chấp chỗ khác | Có thông tin đăng ký trước | Đọc kỹ trang biến động, hỏi thông tin đăng ký; đứng sau thì định lại khoản vay |
| Có người thuê, người ở nhờ | Hợp đồng thuê dài, họ hàng ở lâu năm | Biết trước, ghi vào hợp đồng; hạn chế thời hạn cho thuê mới |
| Giá trị thấp hơn dự kiến | Đường vào hẹp, đất có phần chưa hợp thức | Xem thực địa, hỏi giá giao dịch quanh khu; giữ biên độ |
| Người vay nợ nhiều nơi | Vay dồn dập, tránh trả lời | Cân nhắc giảm khoản vay hoặc không cho vay |
| Tranh chấp sau khi trả xong | Không có chứng từ trả nợ, không xoá đăng ký | Ghi chứng từ từng kỳ; ghi hạn xoá đăng ký trong hợp đồng |
Ví dụ giả định: một buổi kiểm tra trước khi cho vay
Ví dụ giả định: anh Hùng ở Đồng Nai được một người bạn cũ hỏi vay một khoản để mở rộng xưởng mộc, đề nghị thế chấp căn nhà ở thành phố. Anh Hùng hẹn đến nhà bạn, xin xem bản chính giấy chứng nhận. Trang đầu ghi tên hai vợ chồng người bạn; trang cập nhật biến động có một dòng xoá thế chấp ngân hàng từ vài năm trước. Đến đây mọi thứ có vẻ ổn.
Khi đi quanh nhà, anh thấy tầng trên có một gia đình khác đang ở. Hỏi ra thì đó là người thuê, hợp đồng thuê còn hơn hai năm. Phía sau nhà có phần xây thêm chưa được ghi trên giấy. Người vợ của bạn biết chuyện vay và đồng ý, nhưng chỉ đi công chứng được vào cuối tuần.
Thay vì từ chối, anh Hùng điều chỉnh: khoản vay giảm xuống để có biên độ, hợp đồng thế chấp ghi rõ cả phần xây thêm và tình trạng đang cho thuê, buổi công chứng dời sang cuối tuần để có đủ hai vợ chồng, tiền chuyển khoản sau khi hồ sơ đăng ký đã được tiếp nhận. Không ai phật lòng, và nếu sau này có chuyện, mọi điều đã được ghi lại.
Thứ tự giao tiền an toàn
Câu hỏi thực tế nhất của người cho vay: đưa tiền lúc nào? Về nguyên tắc, nên giao tiền sau khi hợp đồng thế chấp đã được công chứng và hồ sơ đăng ký đã được tiếp nhận hoặc đã có kết quả. Đưa trước khi ký là cho vay không bảo đảm; đưa sau khi ký mà trước khi đăng ký thì vẫn còn khoảng hở, vì trong thời gian đó người khác có thể đăng ký trước.
Nếu người vay cần tiền trước khi có kết quả đăng ký, hai bên có thể chia đợt: một phần nhỏ khi ký, phần còn lại khi có kết quả. Cách khác là giao tiền qua chuyển khoản ngay tại buổi ký, sau khi đã nộp hồ sơ đăng ký, để chứng từ giao tiền gắn liền với hợp đồng.
Dù chọn cách nào, giao tiền bằng chuyển khoản có nội dung rõ ràng an toàn hơn tiền mặt. Nếu buộc phải đưa tiền mặt, lập giấy nhận tiền ghi số tiền, ngày, chữ ký người nhận, tốt nhất có người làm chứng. Không ghi số tiền nhận lớn hơn số thật để "trừ lãi trước"; cách làm này vừa sai bản chất, vừa có thể bị coi là che giấu lãi.
Nhìn từ phía người vay: chuẩn bị gì để không bị nghi ngờ
Nếu bạn là người đi vay, chuẩn bị sẵn những thứ bên kia sẽ hỏi giúp buổi làm việc nhanh và nhẹ nhàng hơn: bản chính giấy chứng nhận, giấy tờ tuỳ thân, giấy tờ về tình trạng hôn nhân, sự có mặt của vợ hoặc chồng, thông tin về người đang thuê nhà nếu có. Chủ động nói về khoản nợ khác đang có, nếu có, thường làm bên cho vay tin hơn là giấu đi.
Bạn cũng có quyền hỏi lại bên cho vay: họ sẽ giữ sổ thế nào, đến hạn mà mình gặp khó khăn thì có gia hạn không, khi trả xong thì bao lâu họ đi xoá đăng ký. Những câu hỏi này là bình thường trong một giao dịch có giá trị lớn; người cho vay đàng hoàng sẽ trả lời rõ.
Đừng đồng ý những yêu cầu ngoài thế chấp như ký giấy bán nhà, giấy uỷ quyền định đoạt tài sản "để làm tin", hay giao giấy tờ tuỳ thân. Đó không phải biện pháp bảo đảm hợp pháp và có thể khiến bạn mất nhiều hơn khoản vay.
Câu hỏi thường gặp
Người cho vay có quyền tự tra cứu thông tin thửa đất của người khác không?
Việc cung cấp thông tin đất đai có quy định riêng về đối tượng và nội dung được cung cấp. Cách gọn nhất là có sự đồng ý của chủ đất, hoặc cùng chủ đất đến cơ quan đăng ký đất đai để đề nghị cung cấp thông tin trước khi ký.
Nhà đang cho thuê có nhận thế chấp được không?
Được. Thế chấp không làm chấm dứt hợp đồng thuê đang có. Khi xử lý tài sản, quyền của người thuê có thể vẫn được tôn trọng trong thời hạn thuê theo quy định, nên bạn cần biết trước hợp đồng thuê còn bao lâu và tính vào giá trị tài sản.
Khoản vay nên bằng bao nhiêu phần giá trị tài sản?
Luật không quy định tỉ lệ cho giao dịch giữa cá nhân. Người cho vay thường giữ khoản vay thấp hơn đáng kể so với giá trị nhà để dự phòng giá giảm, chi phí xử lý và thời gian chờ. Tỉ lệ cụ thể tuỳ khả năng chấp nhận rủi ro của bạn.
Người vay nói vợ đồng ý nhưng bận không đi được thì sao?
Nếu là tài sản chung, cần văn bản thể hiện sự đồng ý của người vợ đúng hình thức, thường là uỷ quyền có công chứng hoặc cùng ký hợp đồng. Lời nói qua điện thoại không thay được chữ ký và dễ dẫn tới hợp đồng bị yêu cầu tuyên vô hiệu.
Có nên nhận thế chấp nhà đang đứng tên người đã mất không?
Không nên cho tới khi thủ tục thừa kế xong và tài sản đứng tên người thừa kế. Người đang ở trong nhà chưa phải chủ sở hữu duy nhất, các đồng thừa kế khác có thể phản đối bất cứ lúc nào.
Kiểm tra xong mọi thứ ổn thì có cần giữ thêm giấy tờ gì của người vay không?
Không cần và không nên giữ giấy tờ tuỳ thân của người vay. Thứ bạn cần giữ là hợp đồng vay, hợp đồng thế chấp đã công chứng, kết quả đăng ký, bản chính giấy chứng nhận nếu có thoả thuận và chứng từ giao tiền.