Bên nhận bảo đảm có thể tự bán tài sản hoặc đưa ra bán đấu giá; cách nào được dùng phụ thuộc trước hết vào thoả thuận của hai bên, và nếu không có thoả thuận thì phương thức mặc định theo Bộ luật Dân sự 2015 là bán đấu giá. Tự bán nhanh và ít chi phí hơn nhưng đặt toàn bộ gánh nặng chứng minh giá hợp lý lên vai người bán; đấu giá chậm hơn, tốn phí hơn, đổi lại giá được hình thành công khai.
Trong giao dịch giữa cá nhân, quyết định này thường bị làm theo cảm tính: "bán cho người quen cho nhanh". Bài này giúp người cho vay chọn cách phù hợp với từng loại tài sản, và giúp người vay biết khi nào nên đề nghị đấu giá để bảo vệ giá trị tài sản của mình.
So sánh hai cách theo những điểm người trong cuộc quan tâm
Bảng dưới không có cách nào thắng tuyệt đối; nó giúp bạn thấy mình đang đánh đổi cái gì.
| Tiêu chí | Bên nhận bảo đảm tự bán | Bán đấu giá qua tổ chức đấu giá |
|---|---|---|
| Căn cứ | Phải có thoả thuận của hai bên | Theo thoả thuận, hoặc mặc định khi không thoả thuận |
| Tốc độ | Nhanh nếu tài sản dễ bán | Phải qua các bước niêm yết, thông báo, tổ chức phiên |
| Chi phí | Thấp, chủ yếu là chi phí môi giới, quảng cáo nếu có | Có thù lao dịch vụ đấu giá và chi phí liên quan, trừ vào tiền bán |
| Minh bạch giá | Phụ thuộc vào cách bán, dễ bị nghi bán rẻ | Giá hình thành qua trả giá công khai |
| Rủi ro bị kiện | Cao hơn nếu giá thấp hơn thị trường hoặc bán cho người thân | Thấp hơn nếu tuân thủ đúng quy trình đấu giá |
| Hợp với | Tài sản giá trị vừa, dễ định giá: xe máy, vàng, thiết bị thông dụng | Tài sản giá trị lớn, khó định giá, có tranh chấp: nhà đất, máy móc, lô hàng |
Nếu bạn là bên cho vay và tài sản giá trị lớn, chi phí đấu giá thường là khoản "bảo hiểm" đáng trả trước nguy cơ bị kiện vì bán rẻ. Nếu tài sản chỉ vài chục triệu và dễ có giá tham khảo, tự bán với chứng cứ giá rõ ràng là đủ.
Tự bán sao cho đứng vững
Tự bán không có nghĩa là bán tuỳ ý. Một quy trình gọn mà vẫn đủ chặt thường gồm:
- Kiểm tra thoả thuận: hợp đồng bảo đảm có cho phép bên nhận bảo đảm tự bán không. Chưa có thì lập văn bản bổ sung với bên bảo đảm trước.
- Gửi thông báo xử lý nêu phương thức tự bán, thời gian, địa điểm, cách xác định giá.
- Xác định giá: thoả thuận với bên bảo đảm hoặc thuê định giá; đồng thời lưu ít nhất ba nguồn giá tham khảo cùng thời điểm.
- Chào bán công khai ở mức có thể: đăng tin, hỏi nhiều người mua, giữ lại các lời trả giá. Mời chính bên bảo đảm giới thiệu người mua nếu họ muốn.
- Ký hợp đồng mua bán với người trả giá tốt nhất; với tài sản phải đăng ký, thực hiện công chứng và sang tên theo quy định.
- Gửi bảng quyết toán cho bên bảo đảm: giá bán, chi phí, số trừ nợ, phần chênh và ngày trả.
Điểm hay bị soi khi tranh chấp là người mua có quan hệ gì với bên bán. Bán cho vợ, con, người làm công của chính bên cho vay với giá thấp hơn thị trường là dấu hiệu dễ bị coi là không ngay thẳng. Không bị cấm tuyệt đối, nhưng muốn bán cho người quen thì nên bán ở mức giá có căn cứ vững.
Đấu giá: những bước bên nhận bảo đảm cần biết
Bán đấu giá tài sản bảo đảm được thực hiện theo pháp luật về đấu giá tài sản, qua tổ chức hành nghề đấu giá tài sản. Bên nhận bảo đảm, với vai trò người có tài sản đấu giá, ký hợp đồng dịch vụ đấu giá với tổ chức này, cung cấp giấy tờ về tài sản, về quyền xử lý tài sản, và cùng xác định giá khởi điểm.
Giá khởi điểm là chỗ cần cẩn thận. Đặt quá cao thì không ai đăng ký mua, phiên đấu giá không thành, phải giảm giá và tổ chức lại, kéo dài thời gian và chi phí. Đặt quá thấp thì bên bảo đảm có thể phản đối. Cách ổn thoả là dựa vào kết quả thẩm định giá hoặc giá hai bên đã thống nhất, và ghi rõ cơ chế giảm giá khi đấu giá không thành trong thoả thuận với bên bảo đảm.
Tổ chức đấu giá sẽ niêm yết, thông báo công khai, bán hồ sơ, thu tiền đặt trước, tổ chức phiên và lập biên bản. Thời gian cụ thể của từng bước theo luật đấu giá hiện hành. Sau phiên, người trúng đấu giá thanh toán, bên có tài sản giao tài sản và giấy tờ, phối hợp làm thủ tục sang tên. Tiền bán sau khi trừ chi phí đấu giá được dùng để thanh toán nghĩa vụ theo thứ tự luật định.
Khi đấu giá không thành hoặc không ai mua
Giảm giá khởi điểm và tổ chức lại. Đây là hướng phổ biến nhất. Mức giảm và số lần tổ chức lại nên có trong thoả thuận với bên bảo đảm để tránh bị cho là cố ý dìm giá.
Chuyển sang tự bán. Nếu bên bảo đảm đồng ý, có thể chuyển sang bán thoả thuận với người mua tìm được, ở mức giá không thấp hơn mức đã giảm.
Nhận chính tài sản. Khi đã có thoả thuận, bên nhận bảo đảm có thể nhận tài sản ở mức giá đã định, trả phần chênh nếu có.
Tạm dừng để bên vay thu xếp. Đấu giá không thành cũng là lúc hai bên có thể thương lượng lại lịch trả nợ. Một khoản trả trước kèm gia hạn đôi khi tốt hơn cho cả hai so với bán tài sản ở giá thấp.
Xem lại vì sao không ai mua. Giá khởi điểm quá cao chỉ là một lý do. Tài sản có vướng mắc pháp lý chưa được công bố rõ, người đang ở trong nhà chưa chịu giao, giấy tờ chưa đầy đủ cũng khiến người mua e ngại. Gỡ được vướng mắc đó, lần đấu giá sau có thể thành mà không cần giảm giá nhiều.
Góc của người vay: khi nào nên đề nghị đấu giá
Nếu hợp đồng cho bên cho vay tự bán, bạn vẫn có thể đề nghị chuyển sang đấu giá khi thấy có dấu hiệu bị bán rẻ: bên cho vay báo một mức giá thấp không rõ căn cứ, người mua là người nhà của họ, hoặc thời gian chào bán quá ngắn. Đề nghị bằng văn bản, nêu lý do và giá tham khảo bạn có. Bên cho vay không bắt buộc phải đồng ý nếu thoả thuận đã cho họ tự bán, nhưng văn bản này là chứng cứ quan trọng nếu sau này bạn yêu cầu bồi thường.
Bạn cũng có thể chủ động giới thiệu người mua. Không ai có động lực bán tài sản của bạn giá cao bằng chính bạn. Nếu người bạn giới thiệu trả giá tốt hơn, bên cho vay khó có lý do từ chối, vì phần tiền bán cao hơn vừa đủ trả nợ vừa còn dư cho bạn.
Theo dõi thông tin phiên đấu giá nếu tài sản được đem đấu giá. Bạn có quyền biết giá khởi điểm, thời gian, kết quả. Nếu thấy quy trình có dấu hiệu sai, như không niêm yết, thông đồng dìm giá, hãy lưu bằng chứng và phản ánh tới tổ chức đấu giá, cơ quan quản lý về đấu giá hoặc hỏi luật sư về hướng xử lý.
Bộ chứng cứ về giá nên giữ, dù chọn cách nào
Tranh chấp sau xử lý tài sản phần lớn xoay quanh một câu: bán như vậy là rẻ hay không. Người bán giữ được bộ hồ sơ dưới đây thì trả lời được câu đó, người vay giữ được thì có căn cứ để phản bác:
- Kết quả định giá hoặc chứng thư thẩm định giá tại thời điểm xử lý, hoặc biên bản thoả thuận giá có chữ ký hai bên.
- Giá tham khảo cùng thời điểm: ảnh chụp tin rao bán tài sản tương tự, báo giá thu mua của vài cửa hàng, giá giao dịch gần đây ở khu vực, ghi rõ ngày lấy thông tin.
- Dấu vết chào bán: tin đăng, danh sách người hỏi mua, các lời trả giá nhận được, kể cả lời trả giá bị từ chối.
- Hồ sơ đấu giá nếu có: hợp đồng dịch vụ đấu giá, thông báo niêm yết, biên bản phiên, biên bản đấu giá không thành và văn bản giảm giá.
- Chứng từ chi phí: phí thẩm định, chi phí bảo quản, chi phí vận chuyển, thù lao đấu giá; chỉ những khoản có chứng từ mới nên trừ vào tiền bán.
- Văn bản trao đổi với bên bảo đảm về giá và người mua, đặc biệt các ý kiến phản đối và cách đã giải quyết.
Hồ sơ này không cần dày, nhưng phải được lập trong lúc xử lý chứ không phải dựng lại sau khi bị kiện. Một tấm ảnh tin rao bán chụp đúng ngày có giá trị hơn nhiều lời khẳng định "hồi đó giá chỉ vậy".
Những trường hợp đặc biệt cần tính thêm
Tài sản là quyền sử dụng đất có người thuê, có cây trồng, công trình của người khác trên đất: phải xác định rõ cái gì được bán, quyền của người thuê, để người mua biết mình mua gì. Thiếu rõ ràng, phiên đấu giá dễ không thành hoặc sau khi bán lại phát sinh tranh chấp.
Tài sản có nhiều bên cùng nhận bảo đảm: việc chọn phương thức và giá khởi điểm nên có sự tham gia của các bên đó, vì tiền bán sẽ được chia theo thứ tự ưu tiên. Bên đứng sau có lợi ích trong việc tài sản bán được giá cao.
Tài sản thuộc diện phải có điều kiện mới được mua, như một số loại phương tiện, thiết bị chuyên dùng: người mua phải đáp ứng điều kiện, nên phạm vi người mua hẹp và giá có thể thấp hơn kỳ vọng. Tính trước điều này khi đặt giá.
Câu hỏi thường gặp
Hợp đồng không nói gì về cách bán thì bên cho vay có tự bán được không?
Khi không có thoả thuận, phương thức mặc định là bán đấu giá, trừ trường hợp luật khác quy định. Muốn tự bán, bên cho vay cần lập thoả thuận bổ sung với bên bảo đảm. Tự bán khi không có thoả thuận dễ bị coi là xử lý trái phương thức.
Chi phí đấu giá do ai chịu?
Thù lao dịch vụ đấu giá và chi phí liên quan thường được trừ vào số tiền bán tài sản trước khi thanh toán nợ, nên về thực chất bên bảo đảm gánh phần lớn. Hai bên có thể thoả thuận khác. Mức thù lao tuân theo quy định và hợp đồng với tổ chức đấu giá.
Người vay có được tham gia đấu giá mua lại tài sản của chính mình không?
Về nguyên tắc, nếu có đủ tiền để mua thì người vay thường sẽ trả nợ để nhận lại tài sản trước thời điểm xử lý, đơn giản hơn nhiều. Việc ai được đăng ký đấu giá do luật đấu giá quy định; nên hỏi tổ chức đấu giá cụ thể trước khi tính phương án này.
Tự bán cho người quen giá thấp hơn thị trường thì bị gì?
Bên bảo đảm có thể yêu cầu bồi thường phần chênh giữa giá bán và giá trị thực, chứng minh bằng thẩm định giá hoặc giá giao dịch cùng thời điểm. Nếu có dấu hiệu thông đồng, giao dịch bán còn có thể bị yêu cầu xem xét hiệu lực.
Bán xong tài sản bảo đảm, bao lâu thì phải trả phần dư cho người vay?
Luật yêu cầu trả phần chênh nhưng thời hạn cụ thể nên được ghi trong hợp đồng hoặc văn bản xử lý. Không có thoả thuận thì nên trả ngay sau khi nhận đủ tiền bán và trừ các khoản hợp lý; giữ lâu không có lý do có thể phải trả lãi chậm trả.
Tài sản bảo đảm là vàng thì có cần đấu giá không?
Vàng có giá tham khảo công khai hằng ngày nên tự bán ở cửa hàng mua bán vàng uy tín, có chứng từ giá, thường là cách hợp lý nếu hai bên đã thoả thuận. Đấu giá vàng trang sức số lượng nhỏ hiếm khi đáng với chi phí bỏ ra.