Nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ là một trong các phương thức xử lý mà Bộ luật Dân sự 2015 cho phép, với hai điều kiện cốt lõi: hai bên phải có thoả thuận về phương thức này, và nếu giá trị tài sản lớn hơn số nợ thì bên nhận phải trả phần chênh lệch. Trong đời thường người ta gọi là "gán nợ", "cấn trừ", "lấy nhà trừ nợ".
Cách này hấp dẫn vì nhanh: không phải tìm người mua, không qua đấu giá. Nhưng nó cũng là chỗ tranh chấp nhiều nhất, vì người cho vay thường muốn nhận tài sản với giá thấp, còn người vay thấy mình bị ép. Bài này đi qua điều kiện để việc nhận tài sản đứng vững, cách tính phần chênh, các giấy tờ cần lập và những trường hợp không nên chọn phương thức này.
Bốn điều kiện để nhận chính tài sản không bị lật lại
Có thoả thuận về phương thức. Thoả thuận có thể nằm sẵn trong hợp đồng bảo đảm, hoặc được lập khi đến lúc xử lý. Không có thoả thuận thì phương thức mặc định là bán đấu giá, bên cho vay không thể đơn phương tuyên bố tài sản là của mình.
Đã đủ điều kiện xử lý và đã thông báo. Nghĩa vụ đã đến hạn mà không được thực hiện, hoặc đã đến hạn trước do vi phạm. Thông báo xử lý đã gửi trong thời hạn hợp lý, nêu rõ phương thức nhận chính tài sản.
Tài sản được định giá tại thời điểm xử lý. Giá do hai bên thoả thuận hoặc do tổ chức định giá xác định, phù hợp giá thị trường tại thời điểm và nơi định giá. Không lấy số tiền vay làm giá tài sản.
Phần chênh lệch được thanh toán. Tài sản đáng giá hơn tổng nghĩa vụ được bảo đảm thì bên nhận phải trả lại phần dư cho bên bảo đảm. Tài sản đáng giá ít hơn thì phần nợ còn thiếu vẫn còn, nhưng không còn bảo đảm.
Câu "không trả thì tài sản thuộc về bên cho vay" có giá trị tới đâu
Rất nhiều giấy vay viết tay có một câu kiểu: "Đến hạn không trả, bên A toàn quyền sở hữu căn nhà/chiếc xe". Câu này cho thấy hai bên có ý chọn phương thức nhận chính tài sản, và ở mức đó nó có ích. Nhưng nó không xoá được hai điều kiện còn lại: tài sản vẫn phải được định giá ở thời điểm xử lý, và phần chênh vẫn phải trả. Nếu căn nhà đáng giá gấp ba khoản vay mà bên cho vay giữ trọn, toà án có thể buộc trả phần chênh hoặc xem xét lại cả giao dịch.
Cẩn thận hơn nữa với dạng giấy tờ "mua bán" ký cùng lúc với giấy vay, như hợp đồng chuyển nhượng nhà đất ký sẵn để "nếu không trả thì sang tên luôn". Đó là dấu hiệu của giao dịch giả tạo nhằm che giấu một khoản vay có bảo đảm. Theo Bộ luật Dân sự, giao dịch giả tạo vô hiệu, giao dịch bị che giấu (khoản vay) vẫn được xét theo quy định của nó. Người cho vay tưởng chặt hoá ra lại hở: mất lợi thế của một biện pháp bảo đảm hợp lệ, còn phải chứng minh lại khoản vay.
Vì vậy, thay vì một câu "toàn quyền sở hữu", hợp đồng bảo đảm nên ghi: phương thức xử lý là nhận chính tài sản; cách định giá khi xử lý (thoả thuận hoặc thuê tổ chức thẩm định giá); nghĩa vụ trả chênh lệch; thời hạn bàn giao. Viết như vậy vừa đúng luật vừa ít bị lật.
Ví dụ giả định: tính phần chênh khi nhận chính tài sản
Ba tình huống dưới đây dùng số tròn để minh hoạ cách tính. Chi phí xử lý ở đây là các khoản hợp lý có chứng từ như phí thẩm định giá, chi phí bảo quản; lãi tính trong giới hạn luật cho phép.
| Tình huống | Tổng nghĩa vụ (gốc, lãi, chi phí) | Giá trị tài sản khi xử lý | Kết quả |
|---|---|---|---|
| A. Xe tải nhỏ cầm cố | 180 triệu | 230 triệu | Bên nhận xe trả lại bên vay khoảng 50 triệu |
| B. Lô đất thế chấp | 900 triệu | 900 triệu | Khoản nợ chấm dứt, không bên nào phải trả thêm |
| C. Máy ép mía, tủ đông của quán | 120 triệu | 70 triệu | Bên vay còn nợ khoảng 50 triệu, là nợ không có bảo đảm |
Tình huống C cho thấy nhận chính tài sản không phải lúc nào cũng có lợi cho người cho vay: bạn nhận một đống thiết bị khó bán mà vẫn phải đòi tiếp phần thiếu. Khi tài sản khó thanh khoản, bán rồi chia tiền đôi khi hợp lý hơn.
Tình huống A là chỗ hay sinh chuyện: bên nhận xe "quên" phần 50 triệu. Muốn khép khoản nợ gọn gàng, nên ghi khoản chênh và ngày thanh toán ngay trong văn bản nhận tài sản.
Giấy tờ và thủ tục khi nhận chính tài sản
Trình tự dưới đây áp dụng cho giao dịch giữa cá nhân. Với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng như nhà đất, xe, hồ sơ sang tên cụ thể nên hỏi trước cơ quan tiếp nhận vì yêu cầu có thể khác nhau theo loại tài sản và văn bản hiện hành.
- Lập biên bản định giá có chữ ký hai bên, hoặc thuê tổ chức thẩm định giá và đính kèm chứng thư.
- Lập văn bản về việc nhận chính tài sản thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ: căn cứ hợp đồng, số nợ, giá trị tài sản, phần chênh và cách thanh toán, ngày bàn giao.
- Công chứng văn bản này khi tài sản là nhà đất hoặc khi pháp luật về loại tài sản đó yêu cầu; các trường hợp khác công chứng không bắt buộc nhưng giúp tăng giá trị chứng cứ.
- Bàn giao tài sản và giấy tờ gốc, lập biên bản bàn giao ghi tình trạng tài sản.
- Đăng ký biến động hoặc sang tên: với quyền sử dụng đất, nộp hồ sơ tại văn phòng hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai; với xe, làm thủ tục tại cơ quan đăng ký xe theo quy định hiện hành.
- Xoá đăng ký biện pháp bảo đảm nếu trước đó đã đăng ký, để hồ sơ tài sản sạch.
- Thực hiện nghĩa vụ thuế, lệ phí phát sinh khi chuyển quyền theo quy định; phần này nên hỏi cơ quan thuế nơi có tài sản.
Nếu bên thế chấp không chịu ký văn bản nhận tài sản hay không giao giấy tờ, việc sang tên thường bị kẹt. Lúc đó con đường an toàn là yêu cầu toà án giải quyết, thay vì tìm cách "làm giấy" vòng.
Biên bản bàn giao: những dòng phải có
Nhiều tranh chấp không nổ ra ở khâu định giá mà ở khâu giao nhận: tài sản giao ra không còn như lúc định giá, thiếu phụ kiện, thiếu giấy tờ. Một biên bản bàn giao đủ dùng thường ghi:
- Thời gian, địa điểm giao nhận và những người có mặt, kể cả người làm chứng nếu có.
- Mô tả tài sản khớp với hợp đồng bảo đảm: với xe là biển số, số khung, số máy; với nhà đất là địa chỉ, thửa đất, hiện trạng công trình; với máy móc là loại, số hiệu, tình trạng vận hành.
- Tình trạng thực tế khi giao: hư hỏng, trầy xước, thiếu phụ tùng, đồ đạc còn lại trong nhà. Chụp ảnh, quay video kèm thời gian là bổ sung rất có giá trị.
- Giấy tờ gốc được giao: giấy chứng nhận, giấy đăng ký xe, hoá đơn, sổ bảo hành, chìa khoá, mật mã nếu có.
- Chỉ số và nghĩa vụ đang treo: chỉ số điện nước, tiền điện nước chưa thanh toán, phí quản lý chung cư, hợp đồng thuê đang có hiệu lực trên tài sản.
- Xác nhận của hai bên rằng việc giao nhận là để thực hiện văn bản nhận chính tài sản đã ký ngày nào.
Nếu lúc giao, tài sản đã xuống cấp rõ so với lúc định giá, hai bên nên điều chỉnh giá trị ngay trong biên bản thay vì để đến lúc quyết toán mới cãi nhau. Bên bảo đảm cố ý làm hư hỏng tài sản trước khi giao phải chịu trách nhiệm bồi thường.
Khi nào không nên chọn nhận chính tài sản
Tài sản là nơi ở duy nhất của gia đình bên vay. Về pháp lý vẫn có thể là tài sản bảo đảm, nhưng việc nhận nhà khi cả nhà người vay còn ở trong đó thường kéo theo giai đoạn bàn giao căng thẳng. Bán qua đấu giá công khai đôi khi giảm được xung đột vì giá do thị trường quyết định, không phải do một người.
Tài sản khó định giá hoặc khó dùng: máy móc chuyên dụng, hàng tồn kho, cây trồng chưa thu hoạch. Bạn nhận về rồi vẫn phải tìm người mua, mà người vay có thể cho rằng giá định ra quá thấp. Với loại này, để người vay cùng tìm người mua, hoặc bán đấu giá, thường đỡ tranh cãi hơn.
Tài sản đang có người khác cùng nhận bảo đảm, đang có tranh chấp quyền sở hữu, hoặc là tài sản chung mà một đồng sở hữu chưa ký. Nhận chính tài sản trong những tình huống này dễ bị người có quyền khác phản đối, có khi phải trả lại.
Cuối cùng, nếu chính bạn không muốn sở hữu tài sản đó, chỉ muốn lấy lại tiền, thì nhận tài sản rồi tự bán là thêm một vòng thủ tục và thêm một lần thuế phí. Chọn phương thức bên cho vay tự bán và chia tiền ngay có thể gọn hơn.
Góc của người vay: thương lượng để không bị ép giá
Nếu bạn là bên bảo đảm và đã đồng ý cho nhận chính tài sản, việc quan trọng nhất là giá. Hãy tự tìm giá tham khảo từ nhiều nguồn: tin rao bán tài sản cùng loại, giá giao dịch gần đây ở khu vực, giá thu mua ở vài cửa hàng. Đề nghị thuê tổ chức thẩm định giá độc lập nếu hai bên chênh nhau quá xa; chi phí thuê là một phần chi phí xử lý, nên thoả thuận rõ ai chịu.
Đọc kỹ bảng tính nghĩa vụ. Lãi vượt trần không có hiệu lực, chi phí phải hợp lý và có chứng từ. Mỗi khoản bị tính thừa là một khoản giá trị tài sản bị hụt đi.
Ghi phần chênh lệch và hạn thanh toán vào cùng văn bản nhận tài sản. Không ký biên bản bàn giao trước rồi "tính chênh sau". Với tài sản lớn như nhà đất, đây là lúc đáng để có luật sư xem lại văn bản trước khi ký.
Câu hỏi thường gặp
Bên cho vay có tự định giá rồi nhận tài sản được không?
Không nên và dễ bị phản đối. Giá phải do hai bên thoả thuận hoặc do tổ chức định giá xác định, phù hợp giá thị trường. Nếu bên cho vay tự đặt giá thấp rồi nhận tài sản, bên bảo đảm có quyền yêu cầu định giá lại, đòi phần chênh hoặc bồi thường.
Hợp đồng không ghi phương thức nhận chính tài sản thì có thoả thuận thêm được không?
Được. Hai bên có thể lập văn bản thoả thuận khi đến lúc xử lý, miễn là bên bảo đảm đồng ý tự nguyện, không bị ép. Văn bản này nên ghi rõ giá trị tài sản, số nợ được trừ và phần chênh, và được công chứng nếu tài sản là nhà đất.
Nhận chính tài sản xong thì khoản nợ chấm dứt hết chưa?
Chỉ chấm dứt nếu giá trị tài sản bằng hoặc lớn hơn tổng nghĩa vụ. Nếu thấp hơn, phần còn thiếu vẫn là nợ của bên vay, nhưng là nợ không có bảo đảm, trừ khi hai bên thoả thuận bổ sung tài sản khác.
Nhận nhà gán nợ rồi có phải nộp thuế thu nhập không?
Việc chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản do xử lý tài sản bảo đảm có thể phát sinh thuế và lệ phí theo quy định về thuế. Mức và người nộp nên hỏi cơ quan thuế nơi có tài sản; nội dung thuế không thuộc phạm vi trang này nên chỉ nhắc để bạn tính vào chi phí.
Người vay đồng ý gán xe nhưng xe đứng tên vợ người vay thì sao?
Nếu xe là tài sản riêng của người vợ hoặc tài sản chung của vợ chồng, người vợ phải đồng ý và ký vào văn bản nhận tài sản, tốt nhất là đã ký từ hợp đồng bảo đảm. Thiếu chữ ký của chủ sở hữu, việc nhận xe có nguy cơ bị tuyên vô hiệu.
Có thể nhận một phần tài sản, phần còn lại bán lấy tiền không?
Có thể nếu tài sản chia được và hai bên thoả thuận rõ, ví dụ nhận một lô hàng, bán lô còn lại. Văn bản cần ghi phần nào được nhận, giá bao nhiêu, phần nào bán và tiền bán trừ vào khoản nào, để tránh tính trùng hoặc bỏ sót.