Khi xử lý tài sản bảo đảm, giá của tài sản do hai bên thoả thuận hoặc được xác định thông qua tổ chức định giá; nếu không thoả thuận được thì phải qua tổ chức định giá, và giá phải phù hợp với giá thị trường tại thời điểm, địa điểm định giá. Đây là nguyên tắc của Bộ luật Dân sự 2015. Giá lúc ký hợp đồng bảo đảm, giá ghi trên hoá đơn mua hay số tiền đã vay đều không thay được giá lúc xử lý.
Con số này quan trọng vì nó quyết định kết quả cuối: còn dư thì trả lại cho người đưa tài sản, còn thiếu thì người vay tiếp tục nợ. Người cho vay muốn giá thấp nếu định nhận tài sản; người vay muốn giá cao. Bài này giúp cả hai bên đi tới một con số có căn cứ, và biết làm gì khi không gặp được nhau.
Giá nào mới là giá đúng
Luật dùng tiêu chí giá thị trường: mức giá mà tài sản cùng loại, cùng tình trạng có thể được mua bán trên thị trường ở thời điểm và nơi xử lý, giữa người mua và người bán tự nguyện. Nghe đơn giản, nhưng có ba cái bẫy thường gặp.
Bẫy thứ nhất là lấy giá lúc mua. Chiếc xe tải mua mới cách đây bốn năm, chiếc điện thoại mua năm ngoái, đều đã mất giá đáng kể. Bên vay thường bám vào hoá đơn, bên cho vay thường bám vào tin rao bán rẻ nhất. Cả hai đều chưa phải giá thị trường.
Bẫy thứ hai là lấy giá rao. Giá rao bán trên mạng là giá người bán mong muốn, thường cao hơn giá giao dịch thật. Muốn dùng giá rao làm tham khảo, nên lấy nhiều tin cùng loại, cùng đời, cùng tình trạng, rồi so với giá thu mua của cửa hàng.
Bẫy thứ ba là quên hiện trạng. Nhà có tranh chấp ranh giới, đất bị quy hoạch một phần, xe đã thay máy, máy móc đã hỏng một bộ phận, tất cả kéo giá xuống. Định giá phải theo tài sản như nó đang là, không phải như trong giấy tờ.
Ba cách xác định giá và khi nào nên dùng
Tuỳ giá trị tài sản và mức độ tin nhau giữa hai bên, có thể chọn một trong ba cách dưới đây hoặc kết hợp.
| Cách | Làm thế nào | Hợp với | Điểm cần lưu ý |
|---|---|---|---|
| Hai bên tự thoả thuận | Thu thập giá tham khảo, gặp nhau chốt một con số, lập biên bản có chữ ký | Tài sản giá trị vừa, có giá tham khảo rõ: vàng, xe máy phổ thông, điện thoại | Ghi rõ căn cứ chọn giá để sau này không ai nói bị ép |
| Thuê tổ chức thẩm định giá | Hai bên cùng chọn doanh nghiệp thẩm định giá, ký hợp đồng, nhận chứng thư | Nhà đất, ô tô, máy móc, tài sản khó so sánh | Thoả thuận trước ai chịu phí và có ràng buộc theo kết quả hay không |
| Định giá trong vụ kiện | Toà án yêu cầu định giá, có thể lập hội đồng định giá khi các bên không thống nhất | Đã có tranh chấp phải ra toà | Thời gian kéo dài hơn, chi phí định giá do bên phải chịu theo kết quả |
Với giao dịch giữa người quen, cách thứ nhất là phổ biến nhất và đủ dùng nếu làm cẩn thận. Cách thứ hai đáng tiền khi tài sản lớn hoặc khi hai bên đã có dấu hiệu mất lòng tin. Cách thứ ba là phương án cuối, xảy ra khi việc xử lý đã thành vụ kiện.
Chốt giá bằng thoả thuận: làm sao cho chặt
Tự thoả thuận không có nghĩa là nói miệng một con số. Các bước sau giúp con số đó đứng vững:
- Mỗi bên tự thu thập ba đến năm nguồn giá cùng thời điểm: tin rao tài sản tương tự, báo giá thu mua, giá giao dịch gần đây. Ghi ngày, nơi lấy.
- Cùng xem tài sản, ghi lại hiện trạng bằng ảnh, video, ghi chú những điểm làm tăng hoặc giảm giá.
- Gặp nhau đối chiếu, loại bỏ nguồn không tương đồng, lấy khoảng giá chung.
- Chốt con số và lý do chọn con số đó, ví dụ lấy mức giữa của khoảng giá thu mua.
- Lập biên bản định giá có chữ ký hai bên, đính kèm các nguồn tham khảo.
- Ghi thời hạn hiệu lực của giá: nếu sau một khoảng thời gian mà tài sản chưa bán được, hai bên sẽ xem lại giá.
Bước cuối hay bị bỏ qua. Với tài sản biến động giá nhanh như vàng, điện thoại, nông sản, một con số chốt hôm nay có thể không còn hợp lý sau một tháng. Có điều khoản xem lại giá thì không bên nào phải chịu thiệt vì chậm trễ của bên kia.
Mỗi loại tài sản có chỗ dễ định giá sai riêng
Tài sản bảo đảm trong giao dịch giữa cá nhân thường thuộc vài nhóm quen thuộc. Mỗi nhóm có những yếu tố làm giá lệch nhiều mà người ngoài nghề hay bỏ sót:
- Vàng, trang sức: phân biệt vàng miếng, vàng nhẫn trơn và trang sức. Trang sức khi bán lại thường bị trừ tiền công chế tác và hao hụt, nên giá thu về thấp hơn khá nhiều so với giá mua. Tuổi vàng thật phải được xác định, không thể dựa vào lời kể.
- Xe máy, ô tô: đời xe, số kilômét, lịch sử tai nạn, ngập nước, thay máy, tình trạng giấy tờ. Một chiếc xe từng ngập nước hay đã thay khung có thể mất một phần lớn giá trị so với xe cùng đời.
- Điện thoại, máy tính: mất giá theo tháng, nhất là khi có đời mới ra mắt. Máy bị khoá tài khoản, thay linh kiện không chính hãng thì khó bán.
- Nhà đất: vị trí cụ thể trong hẻm hay mặt đường, hướng, diện tích được công nhận so với diện tích thực tế, quy hoạch, tranh chấp ranh giới, công trình xây trái phép. Cùng một khu, hai căn có thể chênh nhau rất xa.
- Máy móc, thiết bị kinh doanh: thị trường người mua hẹp, giá phụ thuộc vào việc còn vận hành được không, có phụ tùng thay thế không, có phải tháo dỡ vận chuyển không. Chi phí tháo dỡ đôi khi ăn mất một phần đáng kể giá bán.
- Hàng hoá, nông sản: hạn sử dụng, mùa vụ, điều kiện bảo quản. Giá có thể thay đổi trong vài tuần, nên chốt giá và xử lý nhanh có lợi cho cả hai bên.
Nếu tài sản thuộc nhóm có nhiều yếu tố kỹ thuật như ô tô, nhà đất, máy móc, hai bên tự thoả thuận rất dễ lệch nhau. Đây là nhóm nên cân nhắc thuê thẩm định giá ngay từ đầu thay vì mất nhiều tuần tranh cãi.
Thuê thẩm định giá: những điều nên thoả thuận trước
Khi chọn cách thuê doanh nghiệp thẩm định giá, hai bên nên thống nhất trước ba điều. Thứ nhất, chọn đơn vị nào: tốt nhất là cùng chọn, hoặc mỗi bên đề xuất một danh sách rồi chọn đơn vị có mặt trong cả hai. Một bên tự thuê rồi đưa chứng thư cho bên kia thường bị nghi ngờ.
Thứ hai, ai trả chi phí. Theo nguyên tắc chung, chi phí xử lý tài sản hợp lý được trừ vào tiền thu được trước khi thanh toán nợ, nghĩa là cuối cùng bên bảo đảm gánh. Nhưng hai bên có thể thoả thuận chia đôi, hoặc bên nào đòi định giá lại thì bên đó trả. Ghi rõ để khỏi cãi.
Thứ ba, kết quả có ràng buộc không. Chứng thư thẩm định giá là ý kiến chuyên môn về giá trị tài sản, không phải mệnh lệnh. Nếu hai bên cam kết chấp nhận kết quả, việc xử lý sẽ nhanh. Nếu không cam kết, một bên vẫn có thể phản đối và đòi định giá lại, kéo dài thêm thời gian. Thực tế, cam kết chấp nhận kết quả của một đơn vị do hai bên cùng chọn là cách gọn nhất.
Khi đọc chứng thư, hãy chú ý thời điểm định giá, mục đích định giá (để xử lý tài sản bảo đảm), phương pháp được dùng và các giả định. Một chứng thư định giá căn nhà mà giả định không có tranh chấp, trong khi thực tế đang tranh chấp ranh giới, sẽ cho ra con số không dùng được.
Phản đối giá thấp: cách làm có tác dụng
Phản đối sớm và bằng văn bản. Ngay khi nhận được con số, gửi ý kiến phản đối có lý do, kèm nguồn giá bạn có. Im lặng rồi sau khi tài sản đã bán mới phản đối, sức thuyết phục giảm đi rất nhiều.
Đưa nguồn giá cụ thể. Ba tin rao bán tài sản cùng loại, cùng đời, cùng khu vực có giá cao hơn đáng kể, kèm báo giá thu mua của cửa hàng, nói nhiều hơn mọi lời than thiệt.
Đề nghị phương án thay thế. Đề nghị thuê thẩm định giá độc lập, đề nghị chuyển sang đấu giá, hoặc tự giới thiệu người mua trả giá cao hơn. Một đề nghị cụ thể khiến bên kia khó từ chối hơn một lời phản đối chung chung.
Ghi nhận hiện trạng tài sản. Ảnh, video tình trạng tài sản ở thời điểm giao, nhất là khi bạn cho rằng tài sản còn tốt hơn mô tả của bên kia.
Biết khi nào cần người làm nghề. Nếu chênh lệch lớn, tài sản là nhà đất hoặc bên kia đã bán mà không thông báo, việc tính phần bồi thường và chọn đường khởi kiện nên có luật sư xem hồ sơ.
Góc của bên cho vay: định giá công bằng cũng là tự bảo vệ
Người cho vay hay nghĩ định giá thấp là có lợi: nhận tài sản rẻ, hoặc bán nhanh để thu tiền về. Nhưng một mức giá thấp không có căn cứ là cánh cửa để bên vay kiện đòi bồi thường, có khi sau một hai năm, khi bạn đã bán tài sản đi và không còn dữ liệu để chứng minh. Chi phí theo kiện, thời gian, và khả năng phải trả phần chênh cộng lãi chậm trả thường lớn hơn khoản lợi trước mắt.
Cách tự bảo vệ tốt nhất là làm cho con số có căn cứ: giữ các nguồn giá, mời bên vay cùng tham gia định giá, chấp nhận thuê thẩm định giá khi bên vay đề nghị, và ghi lại mọi trao đổi. Nếu bên vay không hợp tác, từ chối tham gia, hãy ghi nhận sự từ chối đó bằng văn bản. Khi đó, con số bạn đưa ra kèm căn cứ sẽ có sức nặng hơn nhiều trong trường hợp xảy ra tranh chấp.
Câu hỏi thường gặp
Giá ghi trong hợp đồng thế chấp có được dùng làm giá xử lý không?
Giá trị tài sản ghi lúc ký hợp đồng chỉ là số tham khảo tại thời điểm đó. Khi xử lý, giá phải phù hợp giá thị trường ở thời điểm xử lý. Hai bên có thể đồng ý dùng lại con số cũ nếu thấy vẫn hợp lý, nhưng phải là thoả thuận mới, ghi rõ.
Bên vay không chịu tham gia định giá thì bên cho vay làm gì?
Gửi văn bản mời tham gia, nêu rõ thời gian, cách định giá dự kiến. Nếu bên vay từ chối hoặc im lặng, có thể thuê tổ chức thẩm định giá và lưu bằng chứng đã mời. Khi giá vẫn bị phản đối, toà án là nơi quyết định nếu phải khởi kiện.
Chứng thư thẩm định giá có thời hạn bao lâu?
Chứng thư thường ghi thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá. Hết thời hạn đó mà tài sản chưa được bán, nên thẩm định lại hoặc hai bên thoả thuận điều chỉnh, nhất là với tài sản biến động giá nhanh.
Có được định giá thấp hơn thị trường để bán cho nhanh không?
Chỉ khi bên bảo đảm đồng ý bằng văn bản. Bên nhận bảo đảm tự ý hạ giá để bán nhanh mà gây thiệt hại thì có thể phải bồi thường phần chênh. Nếu tài sản thật sự khó bán, đấu giá có cơ chế giảm giá công khai là cách an toàn hơn.
Tài sản đã xuống cấp do bên vay không bảo quản thì định giá theo hiện trạng hay theo lúc thế chấp?
Định giá theo hiện trạng lúc xử lý. Phần giá trị giảm do bên giữ tài sản không bảo quản đúng nghĩa vụ là một khoản thiệt hại riêng, bên nhận bảo đảm có thể yêu cầu bồi thường, không phải cộng ngược vào giá tài sản.
Định giá tài sản là nhà đất có cần theo bảng giá đất của tỉnh không?
Bảng giá đất của tỉnh dùng cho mục đích tính thuế, phí, tiền sử dụng đất và một số việc khác của nhà nước, thường không phản ánh đúng giá giao dịch. Khi xử lý tài sản bảo đảm, tiêu chí là giá thị trường; bảng giá đất chỉ là một tham chiếu.