Tài sản hình thành trong tương lai, theo Bộ luật Dân sự 2015, là tài sản chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chủ thể chỉ xác lập quyền sở hữu sau thời điểm xác lập giao dịch; loại tài sản này được dùng làm tài sản bảo đảm. Ví dụ quen thuộc là căn nhà đang xây, vụ lúa chưa thu hoạch, lô hàng đã đặt mua nhưng chưa về, hay khoản tiền sẽ thu được từ một hợp đồng.
Luật cho phép, nhưng với giao dịch giữa người dân và hộ kinh doanh, loại tài sản này mang rủi ro rất riêng: nó có thể không bao giờ hình thành, có thể hình thành chậm, giá trị có thể khác xa dự tính, và khi hình thành xong có thể đã bị bán đi trước khi bạn kịp xử lý. Bài này giúp bạn nhận diện những dạng tài sản tương lai hay gặp và cách giảm rủi ro khi nhận chúng làm bảo đảm.
Hiểu đúng khái niệm qua ví dụ
Có hai nhóm. Nhóm thứ nhất là tài sản chưa tồn tại vào lúc ký hợp đồng bảo đảm: tầng nhà sẽ xây thêm, vụ cà phê sẽ thu hoạch cuối năm, đàn heo sẽ xuất chuồng, sản phẩm sẽ gia công xong. Nhóm thứ hai là tài sản đã tồn tại nhưng bên bảo đảm chưa có quyền sở hữu: chiếc xe đã đặt cọc mua ở đại lý nhưng chưa nhận, lô hàng đã thanh toán đang trên đường về.
Còn một dạng hay bị quên là quyền tài sản sẽ phát sinh: khoản tiền thuê nhà sẽ thu trong các tháng tới, khoản tiền khách hàng sẽ thanh toán theo hợp đồng cung cấp hàng. Những quyền đòi tiền này cũng có thể được dùng làm bảo đảm, dù với giao dịch giữa cá nhân, chúng ít phổ biến hơn.
Lưu ý: quyền sử dụng đất có quy định riêng của pháp luật đất đai; đất chưa có giấy chứng nhận nói chung chưa đủ điều kiện để thế chấp. Đừng coi "mảnh đất sắp được cấp sổ" là tài sản hình thành trong tương lai theo kiểu nhà đang xây; đó là một câu hỏi khác, nên hỏi cơ quan đăng ký đất đai hoặc người làm nghề.
Vì sao luật cho phép dùng tài sản chưa có? Vì trong sản xuất, kinh doanh, tiền vay thường được dùng chính để tạo ra tài sản đó: vay để xây, vay để trồng, vay để nhập hàng. Cho phép bảo đảm bằng tài sản tương lai giúp người không có sẵn tài sản vẫn vay được. Đổi lại, người nhận bảo đảm gánh thêm phần bất định.
Các dạng tài sản tương lai hay gặp và rủi ro đi kèm
Bảng dưới liệt kê những dạng thường xuất hiện trong giao dịch giữa người dân, hộ kinh doanh, kèm rủi ro chính và cách giảm rủi ro.
| Tài sản | Ví dụ | Rủi ro chính | Cách giảm rủi ro |
|---|---|---|---|
| Nhà, công trình đang xây | Tầng ba của căn nhà đang xây | Xây dở, sai phép, giá trị thấp hơn chi phí | Kiểm tra giấy phép xây dựng; giải ngân theo tiến độ |
| Nông sản, hoa lợi | Vụ lúa, vụ sầu riêng, đàn gia súc | Thiên tai, dịch bệnh, giá xuống, bán trước | Ghi rõ diện tích, sản lượng ước; thoả thuận nơi bán |
| Hàng hoá đang về | Lô hàng đã đặt của cửa hàng | Hàng không về, hàng lỗi, bán ngay khi về | Giữ chứng từ mua; thoả thuận giao chứng từ |
| Tài sản sẽ mua | Ô tô đã đặt mua ở đại lý | Hợp đồng mua bị huỷ; xe về nhưng bị thế chấp chỗ khác | Giữ hợp đồng mua; đăng ký khi xe về |
| Quyền đòi tiền | Tiền thuê nhà các tháng tới | Người thuê bỏ, không trả | Thông báo cho người trả tiền; theo dõi định kỳ |
Điểm chung của cả năm dòng: giá trị bảo đảm phụ thuộc vào một sự kiện chưa xảy ra. Bạn không chỉ đánh giá người vay, mà còn phải đánh giá khả năng sự kiện đó xảy ra đúng như dự tính.
Bốn rủi ro riêng của tài sản tương lai
Tài sản không hình thành. Công trình dừng giữa chừng vì hết tiền, vụ mùa mất trắng vì lũ, lô hàng bị giữ lại vì giấy tờ. Lúc đó biện pháp bảo đảm không còn đối tượng, và khoản của bạn trở thành nợ không có bảo đảm.
Tài sản hình thành nhưng giá trị khác xa. Nhà xây xong nhưng chất lượng kém, nông sản thu được nhưng giá rơi. Bạn nên định giá theo kịch bản thận trọng chứ không phải theo kỳ vọng của người vay. Với nông sản, giá có thể chênh rất lớn giữa các vụ; lấy mức giá của một vụ được mùa được giá để tính bảo đảm là một sai lầm hay gặp. Với công trình, giá trị khi hoàn thành không bằng tổng tiền đã đổ vào; một căn nhà xây theo ý riêng có thể khó bán hơn nhiều so với dự tính.
Tài sản hình thành rồi bị bán ngay. Nông sản, hàng hoá là thứ người ta mua về để bán. Nếu hợp đồng không quy định việc bán phải thông qua bạn, hoặc tiền bán phải trả vào đâu, tài sản có thể biến mất ngay khi vừa xuất hiện.
Tài sản bị người khác nhận bảo đảm trước. Một vụ mùa có thể đã được bên bảo đảm cam kết với thương lái hoặc người cho vay khác. Ai xác lập hiệu lực đối kháng trước thường đứng trước.
Ví dụ giả định: một vụ sầu riêng làm bảo đảm
Ví dụ giả định: anh Phúc ở Đắk Lắk có vườn sầu riêng sắp cho trái, cần tiền mua phân bón và thuê nhân công. Một người quen buôn nông sản đồng ý cho vay, đổi lại anh Phúc dùng sản lượng vụ tới làm bảo đảm. Đây là hoa lợi hình thành trong tương lai: lúc ký hợp đồng, trái chưa có trên cây.
Để hợp đồng bám được vào tài sản, hai bên ghi rõ vị trí vườn, diện tích, số cây đang cho trái, sản lượng ước theo vụ trước, thời điểm dự kiến thu hoạch. Quan trọng hơn, họ thoả thuận cách xử lý: khi thu hoạch, anh Phúc bán cho chính người cho vay theo giá thị trường tại thời điểm đó, tiền hàng trừ nợ trước, phần dư trả cho anh Phúc. Nếu anh Phúc muốn bán cho thương lái khác giá cao hơn, phải báo trước và tiền bán trả nợ trước.
Cuối cùng, vì sầu riêng có thể bị sâu bệnh, thời tiết hoặc giá rớt, người cho vay đề nghị thêm một lớp dự phòng: người em của anh Phúc đứng bảo lãnh cho phần không thu hồi được nếu sản lượng không đạt. Cách sắp xếp này không loại bỏ rủi ro mùa vụ, nhưng biến nó thành điều hai bên đã nói trước và đã có phương án.
Nhà đang xây: chỗ hay gặp nhất giữa người quen
Một người đang xây nhà, thiếu tiền hoàn thiện, đề nghị vay người quen và lấy phần nhà đang xây làm bảo đảm. Đây là tài sản hình thành trong tương lai gắn với đất. Việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai có điều kiện riêng theo pháp luật nhà ở và kinh doanh bất động sản, và nhà gắn liền với đất thì thường đi cùng với việc thế chấp quyền sử dụng đất.
Với người cho vay, cách an toàn hơn thường là nhận thế chấp quyền sử dụng đất kèm tài sản gắn liền với đất hiện có và sẽ hình thành, làm đúng thủ tục công chứng và đăng ký. Khi nhà xây xong và được cập nhật vào giấy chứng nhận, cần kiểm tra lại việc thế chấp có bao gồm phần mới hình thành hay không.
Nên kiểm tra giấy phép xây dựng (hoặc trường hợp được miễn phép theo quy định), vì nhà xây sai phép có thể bị xử lý, làm giảm hoặc mất giá trị bảo đảm. Giải ngân theo từng giai đoạn xây, có ảnh chụp tiến độ, giúp bạn không đưa toàn bộ tiền khi công trình còn chưa có hình hài.
Nhận tài sản tương lai làm bảo đảm: các bước nên làm
Nếu sau khi cân nhắc bạn vẫn nhận, các bước dưới đây giúp hợp đồng bám được vào tài sản khi nó hình thành.
- Mô tả tài sản đủ để xác định khi nó hình thành: vị trí, diện tích, loại cây trồng, số lượng dự kiến, chủng loại hàng, số hợp đồng mua.
- Ghi rõ thời điểm dự kiến hình thành, và nghĩa vụ của bên bảo đảm phải báo cho bạn khi tài sản đã hình thành hoặc có sự cố làm tài sản không hình thành.
- Quy định cách xử lý tài sản khi hình thành: bán qua đâu, tiền bán trả vào tài khoản nào, phần nào trừ nợ trước.
- Đăng ký biện pháp bảo đảm khi thuộc trường hợp phải đăng ký hoặc khi muốn có hiệu lực với người thứ ba; với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, bổ sung thủ tục khi tài sản đã được cấp giấy.
- Kèm một lớp bảo đảm dự phòng (tài sản hiện có hoặc người bảo lãnh) cho trường hợp tài sản tương lai không hình thành.
Bước cuối thường là thứ quyết định khoản vay có an toàn hay không. Tài sản tương lai hiếm khi đủ chắc để đứng một mình cho một khoản lớn.
Khi nào nên hỏi người làm nghề
Nhà ở hình thành trong tương lai, quyền đòi nợ, hay nông sản của hợp tác xã là những dạng có quy định chuyên ngành và nhiều điểm kỹ thuật. Nếu khoản tiền đáng kể, nên nhờ luật sư hoặc công chứng viên xem dự thảo hợp đồng và giấy tờ tài sản. Bạn có thể hỏi luật sư trên AI Cố Vấn để được rà điều kiện của loại tài sản mình định nhận trước khi giao tiền.
Các văn bản hướng dẫn về bảo đảm, đăng ký biện pháp bảo đảm và nhà ở đã thay đổi nhiều trong mấy năm gần đây. Trước khi làm thủ tục, hãy đối chiếu quy định hiện hành tại cơ quan đăng ký hoặc trên Cổng Dịch vụ công quốc gia.
Một gợi ý thực tế: hãy mang theo giấy phép xây dựng, hợp đồng mua hàng hoặc bằng chứng về vườn cây, chuồng trại khi đi hỏi. Người làm nghề cần thấy tài sản tương lai đang dựa trên giấy tờ gì để đánh giá mức chắc chắn của nó, thay vì chỉ nghe kể.
Câu hỏi thường gặp
Có thể thế chấp chiếc xe đã đặt mua nhưng chưa nhận không?
Về nguyên tắc tài sản hình thành trong tương lai, kể cả tài sản bên bảo đảm sẽ xác lập quyền sở hữu sau, có thể dùng làm bảo đảm. Rủi ro là hợp đồng mua bị huỷ hoặc xe về rồi bị dùng cho việc khác, nên cần giữ hợp đồng mua và hoàn tất thủ tục khi xe được đăng ký.
Vụ mùa chưa thu hoạch mà bị thiên tai thì khoản bảo đảm thế nào?
Nếu tài sản không hình thành do thiên tai, biện pháp bảo đảm không còn đối tượng nhưng khoản nợ vẫn còn. Bên vay vẫn phải trả, chỉ là bạn không còn tài sản nào gắn riêng với khoản nợ, trừ khi có thoả thuận bảo đảm thay thế hoặc bảo hiểm.
Đất chưa có sổ đỏ có thế chấp được như tài sản tương lai không?
Không nên hiểu như vậy. Quyền sử dụng đất có quy định riêng, và đất chưa có giấy chứng nhận nói chung chưa đủ điều kiện để thế chấp. Hãy hỏi cơ quan đăng ký đất đai hoặc người làm nghề về trường hợp cụ thể.
Tiền thuê nhà sẽ thu có làm bảo đảm được không?
Quyền đòi tiền là quyền tài sản và có thể dùng làm bảo đảm. Khi đó nên thông báo cho người thuê nhà để họ biết trả tiền cho ai khi bên vay vi phạm. Giữa cá nhân, cách này ít dùng vì khó theo dõi.
Nhà xây xong rồi có phải làm lại hợp đồng thế chấp không?
Tuỳ cách hợp đồng ban đầu mô tả tài sản. Nếu đã ghi tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai, có thể chỉ cần bổ sung, cập nhật đăng ký. Nên hỏi cơ quan đăng ký đất đai về thủ tục cụ thể khi tài sản đã được chứng nhận.
Bên vay bán nông sản mà không báo, mình làm gì?
Đó là vi phạm thoả thuận nếu hợp đồng đã quy định việc bán phải thông qua bạn hoặc tiền bán phải trả nợ trước. Bạn có thể yêu cầu bồi thường và yêu cầu thực hiện nghĩa vụ; nếu đã đăng ký và người mua biết, quyền của bạn với tài sản vững hơn.