Khi cho thuê, khoản tiền giao trước để bảo đảm có hai dạng chính: với nhà, phòng, mặt bằng (bất động sản) thường là đặt cọc bảo đảm thực hiện hợp đồng thuê; với xe, máy móc, đồ dùng (động sản) thường là ký cược, chủ yếu bảo đảm việc trả lại tài sản. Ngoài hai cách này còn có bảo lãnh của người thứ ba cho hợp đồng thuê dài hạn, và trong trường hợp hẹp, quyền cầm giữ.
Gọi đúng tên không phải chuyện chữ nghĩa. Mỗi biện pháp được thiết kế để chống một loại rủi ro, và nếu chọn sai, bạn có thể giữ tiền trong tay mà vẫn không dùng được đúng lúc. Bài này đi từ bốn rủi ro mà người cho thuê sợ nhất, ghép mỗi rủi ro với cách bảo đảm hợp lý, và chỉ ra những cách "giữ cho chắc" không nên dùng.
Bốn rủi ro của người cho thuê
Người thuê không trả tiền thuê. Thường gặp nhất với nhà trọ, mặt bằng kinh doanh. Tiền thuê đến hạn mà không trả, kéo dài vài tháng thì khoản thiệt có thể lớn hơn tiền cọc.
Người thuê làm hỏng tài sản. Tường bẩn, sàn vỡ, máy móc hỏng do dùng sai cách. Khó nhất là phân biệt hư hỏng với hao mòn tự nhiên, vì hao mòn tự nhiên là rủi ro của người cho thuê.
Người thuê không trả lại tài sản. Rủi ro lớn với động sản như xe máy, máy ảnh, máy phát điện: món đồ có thể bị đem đi cầm, bán hoặc mang đi mất. Với nhà, rủi ro này có dạng khác: hết hạn mà người thuê không chịu dọn đi.
Người thuê bỏ ngang hợp đồng. Đặc biệt với hợp đồng thuê dài hạn mà người cho thuê đã sửa sang theo yêu cầu, hoặc đã từ chối người thuê khác. Bỏ ngang trước hạn gây thiệt hại về thời gian để trống.
Mỗi rủi ro hợp với biện pháp nào
Bảng dưới ghép rủi ro với biện pháp bảo đảm thường dùng. Một hợp đồng có thể cần nhiều lớp, nhưng nên biết lớp nào đang chống rủi ro nào.
| Rủi ro | Nhà, phòng, mặt bằng | Xe, máy móc, đồ dùng | Điều cần ghi trong hợp đồng |
|---|---|---|---|
| Không trả tiền thuê | Đặt cọc; thu tiền thuê trả trước theo kỳ | Thu tiền thuê trước; ký cược | Cọc có được trừ vào tiền thuê còn nợ không |
| Làm hỏng tài sản | Đặt cọc kèm biên bản bàn giao | Ký cược kèm biên bản tình trạng | Cách xác định hư hỏng, cách tính chi phí sửa |
| Không trả lại tài sản | Thời hạn dọn đi; khởi kiện nếu cần | Ký cược (cơ chế đúng chức năng) | Tài sản thuê không còn thì ký cược thuộc về ai |
| Bỏ ngang hợp đồng | Đặt cọc với điều khoản phạt cọc | Ít gặp; tiền thuê trả trước | Báo trước bao lâu, mất cọc trong trường hợp nào |
| Hợp đồng dài, giá trị lớn | Bảo lãnh của cá nhân, tổ chức | Bảo lãnh; bảo lưu quyền sở hữu nếu thuê mua | Phạm vi bảo lãnh, thời hạn bảo lãnh |
Điều đáng chú ý ở cột cuối: chính các câu hỏi đó là nguyên nhân của phần lớn tranh chấp tiền cọc khi trả nhà. Ghi trước thì gần như không phải cãi.
Thuê nhà, phòng trọ, mặt bằng: đặt cọc làm được gì và không làm được gì
Khoản tiền người thuê nhà giao khi ký hợp đồng thường được gọi là tiền cọc, và về bản chất là đặt cọc bảo đảm thực hiện hợp đồng thuê. Theo Bộ luật Dân sự 2015, nếu hợp đồng được thực hiện thì tiền cọc được trả lại hoặc trừ vào nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối thực hiện thì mất cọc; nếu bên nhận cọc từ chối thì phải trả lại cọc và một khoản tương đương, trừ khi các bên thoả thuận khác.
Điểm cần biết: luật nói về việc "từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng", không tự động nói tới việc trừ tiền sửa chữa hư hỏng. Muốn dùng tiền cọc để trừ chi phí sửa chữa, tiền điện nước còn nợ hay tiền thuê chưa trả, hợp đồng phải ghi rõ điều đó. Nhiều tranh chấp nảy sinh vì chủ nhà mặc định "cọc là để trừ hư hỏng" trong khi giấy không ghi.
Đặt cọc cũng có trần thực tế: nó chỉ bảo đảm đến mức số tiền cọc. Người thuê mặt bằng nợ ba tháng tiền thuê trong khi tiền cọc chỉ bằng một tháng thì phần còn lại vẫn phải đòi như một khoản nợ thông thường. Vì vậy với mặt bằng kinh doanh, người cho thuê thường kết hợp đặt cọc với thu tiền thuê trước theo quý.
Thuê xe, máy móc, đồ dùng: ký cược là công cụ đúng chức năng
Ký cược theo Bộ luật Dân sự là việc bên thuê tài sản là động sản giao cho bên cho thuê tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm việc trả lại tài sản thuê. Nếu tài sản thuê được trả lại, bên thuê nhận lại tài sản ký cược sau khi trừ tiền thuê; nếu không trả lại, bên cho thuê có quyền đòi lại tài sản thuê, và nếu tài sản thuê không còn thì tài sản ký cược thuộc về bên cho thuê.
Cơ chế đó cho thấy ký cược được tạo ra trước hết để chống rủi ro "đồ không về". Vì thế, mức ký cược hợp lý nên gần với giá trị còn lại của món đồ, không phải chỉ bằng vài ngày tiền thuê. Cho thuê máy phát điện, máy ảnh, đàn, xe máy mà nhận ký cược quá thấp thì không chống được rủi ro chính.
Với hư hỏng, cũng như đặt cọc, nên ghi rõ có được trừ vào ký cược không và cách xác định mức trừ. Biên bản tình trạng lúc giao (ảnh chụp, danh sách phụ kiện, số giờ chạy máy nếu có) là thứ giúp cả hai bên khỏi cãi nhau lúc nhận lại.
Những cách "giữ cho chắc" không nên dùng
Người cho thuê xe, cho thuê phòng hay dùng các cách sau vì tiện. Chúng hoặc không có giá trị bảo đảm, hoặc tạo rủi ro cho chính người cho thuê.
- Giữ căn cước, hộ chiếu của khách thuê. Giấy tờ tuỳ thân không phải tài sản bảo đảm. Giữ giấy tờ tuỳ thân của người khác không được khuyến khích và có thể trái quy định quản lý giấy tờ; nếu cần xác minh, chỉ đối chiếu và ghi lại thông tin.
- Giữ bằng lái xe của người thuê xe. Người thuê cần bằng lái để điều khiển xe hợp pháp. Giữ bằng lái của họ vừa không bảo đảm được gì, vừa khiến chính chiếc xe của bạn bị dùng trái luật.
- Khoá cửa, cắt điện nước để ép người thuê trả tiền. Đây là tự ý cưỡng chế, có thể dẫn đến trách nhiệm bồi thường hoặc bị xử lý. Tranh chấp tiền thuê phải giải quyết bằng thoả thuận, hoà giải hoặc toà án.
- Tự ý giữ đồ đạc của người thuê nhà khi họ nợ tiền. Đồ đạc cá nhân trong phòng không phải đối tượng của hợp đồng thuê nhà, nên không phát sinh quyền cầm giữ với chúng.
Ranh giới chung: biện pháp bảo đảm hợp pháp đều dựa trên thoả thuận hoặc quy định của luật, và không biện pháp nào cho phép dùng sức ép để tự lấy tiền.
Ví dụ giả định: một mặt bằng, ba lớp bảo đảm
Ví dụ giả định: bà Lan cho một hộ kinh doanh thuê mặt bằng tầng trệt ở phường trung tâm Đà Nẵng trong ba năm để mở tiệm bánh. Người thuê muốn cải tạo bếp, khoan tường lắp hút mùi. Bà Lan lo ba chuyện: người thuê mới mở nên có thể thua lỗ, bỏ ngang; tiền thuê có thể bị chậm; cải tạo làm hỏng kết cấu.
Hai bên thống nhất ba lớp. Lớp thứ nhất là tiền đặt cọc bằng hai tháng tiền thuê, hợp đồng ghi rõ: người thuê chấm dứt trước hạn mà không báo trước sáu mươi ngày thì mất cọc; hết hạn trả mặt bằng đúng hiện trạng thì nhận lại cọc sau khi trừ tiền điện nước còn nợ và chi phí sửa phần hư hỏng do cải tạo. Lớp thứ hai là tiền thuê trả trước theo quý. Lớp thứ ba là người anh của chủ tiệm bánh ký văn bản bảo lãnh cho nghĩa vụ trả tiền thuê, tối đa bằng sáu tháng tiền thuê.
Kèm theo là biên bản bàn giao có ảnh chụp hiện trạng tường, sàn, hệ thống điện, và phụ lục mô tả hạng mục được phép cải tạo. Không lớp nào trong số đó cần đến việc giữ giấy tờ tuỳ thân hay khoá cửa ép trả tiền; mọi thứ đều nằm trên giấy và đo được.
Lúc trả tài sản: hoàn cọc hoặc ký cược sao cho gọn
Phần lớn tranh chấp tiền cọc nổ ra vào ngày trả nhà, trả xe. Một quy trình ngắn, thống nhất từ đầu, giúp hai bên khỏi phải cãi nhau.
- Hẹn ngày kiểm tra trước khi hết hạn vài ngày, để người thuê kịp sửa những hư hỏng nhỏ thay vì bị trừ tiền.
- Đối chiếu với biên bản bàn giao lúc đầu, chụp ảnh cùng góc; ghi hư hỏng nào là hao mòn bình thường, hư hỏng nào do sử dụng sai.
- Chốt các khoản còn nợ: tiền thuê, điện nước, phí dịch vụ; mỗi khoản có chứng từ đi kèm.
- Lập biên bản thanh lý ghi số tiền cọc hoặc ký cược được hoàn, khoản bị trừ và lý do, chữ ký hai bên.
- Hoàn tiền bằng chuyển khoản trong thời hạn đã hẹn và lưu chứng từ; nếu còn bất đồng, ghi rõ phần đang tranh chấp và hoàn trước phần không tranh chấp.
Bước cuối nhỏ nhưng có ích: hoàn trước phần không tranh chấp cho thấy thiện chí, và thu hẹp cuộc cãi vã về đúng con số còn vướng.
Khi nào cần thêm người bảo lãnh hoặc giấy tờ khác
Hợp đồng thuê mặt bằng dài hạn, người thuê là hộ kinh doanh mới mở, hoặc thuê thiết bị giá trị lớn để thi công công trình là những trường hợp đặt cọc và ký cược có thể không đủ. Người cho thuê có thể đề nghị một cá nhân có tài sản đứng ra bảo lãnh cho nghĩa vụ trả tiền thuê, hoặc một tổ chức tín dụng phát hành bảo lãnh nếu người thuê là doanh nghiệp.
Nếu thực chất là thuê mua (thuê một thời gian rồi chuyển quyền sở hữu khi trả đủ tiền), bạn đang ở gần với bán trả góp có bảo lưu quyền sở hữu hơn là cho thuê. Khi đó nên lập văn bản rõ ràng về việc chưa chuyển quyền sở hữu cho tới khi trả đủ, và tìm hiểu việc đăng ký để quyền này có giá trị với người thứ ba.
Dù chọn cách nào, nhớ rằng bảo đảm không thay được việc chọn người thuê. Hỏi kỹ mục đích thuê, xem thông tin liên lạc, đối chiếu giấy tờ tuỳ thân mà không giữ lại, và lưu lịch sử thanh toán là những việc nhỏ giúp giảm rủi ro ngay từ đầu.
Câu hỏi thường gặp
Tiền cọc thuê nhà có được tính lãi khi trả lại không?
Nếu hợp đồng không thoả thuận tính lãi thì thông thường tiền cọc được trả lại đúng số đã nhận. Nếu bên nhận cọc chậm trả lại khi đã đến hạn trả, bên thuê có thể yêu cầu trả cùng lãi chậm trả theo quy định của pháp luật dân sự.
Người thuê phòng bỏ đi không báo, chủ nhà có được giữ cọc không?
Nếu hợp đồng quy định người thuê đơn phương chấm dứt không báo trước thì mất cọc, chủ nhà được giữ cọc theo thoả thuận. Đồ đạc còn lại trong phòng vẫn là tài sản của người thuê; nên lập biên bản có người làm chứng trước khi cất giữ.
Cho thuê xe máy nhận ký cược bằng tiền hay bằng điện thoại thì tốt hơn?
Tiền dễ xử lý hơn vì không phải bảo quản hay định giá lại. Nhận điện thoại hoặc đồ vật làm ký cược thì bạn phải giữ gìn, và giá trị đồ có thể không đủ bù chiếc xe. Dù nhận gì, ghi rõ mô tả và tình trạng.
Có được trừ hao mòn tự nhiên vào tiền cọc không?
Thông thường không. Hao mòn do sử dụng bình thường theo thời gian là rủi ro của bên cho thuê. Chỉ hư hỏng do người thuê dùng sai, làm vỡ, làm mất mới là căn cứ trừ cọc, nếu hợp đồng cho phép.
Cho thuê nhà có cần công chứng hợp đồng đặt cọc không?
Hợp đồng thuê nhà và thoả thuận đặt cọc giữa cá nhân thường không bắt buộc công chứng, trừ khi các bên muốn hoặc luật quy định cho trường hợp cụ thể. Văn bản có chữ ký hai bên và chứng từ giao tiền là đã có giá trị chứng minh.
Người thuê đòi trừ tiền cọc vào tháng thuê cuối có được không?
Chỉ được nếu hai bên đồng ý hoặc hợp đồng cho phép. Nhiều chủ nhà không muốn vì khi đó không còn khoản nào để trừ hư hỏng lúc trả nhà. Cách dung hoà là kiểm tra nhà trước một thời gian rồi mới thống nhất.