Bộ luật Dân sự 2015 cho phép giá trị tài sản bảo đảm lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm, nên "bao nhiêu là đủ" là câu bạn phải tự trả lời. Một cách làm thận trọng là lấy giá bán nhanh của tài sản vào thời điểm có thể phải xử lý, trừ chi phí xử lý và các khoản đứng trước, rồi so với toàn bộ gốc, lãi, phạt của khoản nợ.
Ngân hàng có quy trình định giá và tỷ lệ cho vay riêng; người dân cho vay nhau, chủ nhà nhận cọc, chủ cửa hàng bán chịu thì thường ước bằng cảm giác. Cảm giác hay sai theo một hướng: đánh giá tài sản cao hơn thực tế lúc phải bán. Bài này đưa ra cách ước theo từng loại tài sản, một phép tính ví dụ giả định, và những sai lầm thường gặp.
Nguyên tắc: tính theo lúc phải bán, không phải lúc nhận
Giá trị tài sản bảo đảm chỉ có ý nghĩa vào một thời điểm: lúc bên kia không trả và bạn phải xử lý tài sản. Thời điểm đó có thể là vài tháng hay vài năm sau ngày nhận. Một chiếc điện thoại đời mới hôm nay có thể chỉ còn một nửa giá sau một năm; một chiếc xe máy chạy hằng ngày mất giá theo số km và tình trạng; nhà đất có thể đứng giá, tăng hoặc giảm tuỳ khu vực.
Giá cũng khác nhau tuỳ cách bán. Giá rao trên mạng là giá người bán mong muốn; giá bán nhanh trong vài tuần thường thấp hơn đáng kể. Khi xử lý tài sản bảo đảm, bạn hiếm khi có thời gian chờ người mua trả giá cao nhất. Vì vậy hãy tính bằng giá bán nhanh.
Cuối cùng, tài sản phải gánh nhiều hơn khoản gốc. Lãi, tiền phạt, bồi thường thiệt hại (nếu thuộc phạm vi bảo đảm) cộng dồn theo thời gian; chi phí xử lý như công chứng, thuế, phí đấu giá, chi phí cất giữ cũng được trừ từ tiền bán. Một tài sản "vừa đủ" khoản gốc lúc nhận thường là tài sản thiếu lúc xử lý.
Vì vậy câu hỏi đúng không phải là "tài sản này trị giá bao nhiêu", mà là "nếu một ngày nào đó phải bán nhanh tài sản này để thu tiền, sau khi trừ mọi chi phí, mình còn cầm về bao nhiêu, và con số đó có lớn hơn toàn bộ khoản bên kia nợ mình lúc đó không".
Mỗi loại tài sản mất giá theo cách riêng
Bảng dưới mô tả xu hướng chung của các loại tài sản hay dùng làm bảo đảm giữa người dân. Đây không phải tỷ lệ chuẩn; mỗi trường hợp cụ thể cần xem kỹ tình trạng và thị trường.
| Tài sản | Xu hướng giá trị | Dễ bán không | Lưu ý khi ước giá |
|---|---|---|---|
| Vàng miếng, vàng trang sức | Biến động theo giá vàng, có lúc giảm mạnh | Rất dễ | Vàng trang sức bán lại thường bị trừ tiền công; ghi rõ loại vàng |
| Điện thoại, máy tính | Giảm nhanh theo đời máy | Dễ nhưng giá thấp | Tính giá máy cũ sau vài tháng, không phải giá mua |
| Xe máy | Giảm dần theo năm và tình trạng | Khá dễ | Xem số km, giấy tờ, đời xe |
| Ô tô | Giảm theo năm, nhạy với đời và tình trạng | Trung bình | Chi phí cất giữ, bảo hiểm trong thời gian giữ |
| Máy móc chuyên dùng | Giảm nhanh, phụ thuộc người cần đúng loại máy | Khó | Ít người mua, giá bán nhanh thấp |
| Nhà đất | Tuỳ khu vực, có thể đứng hoặc giảm | Chậm | Thủ tục dài, thuế phí, giá bán nhanh thấp hơn giá thị trường |
Cột "dễ bán không" quan trọng ngang cột giá trị. Một tài sản giá trị cao nhưng khó bán buộc bạn chờ lâu hoặc bán rẻ, cả hai đều làm giảm giá trị thực của bảo đảm.
Phép tính ví dụ giả định: chiếc ô tô cho khoản vay hai năm
Ví dụ giả định: bạn cho một người quen vay 400 triệu đồng trong hai năm, có lãi trong giới hạn luật cho phép, bảo đảm bằng thế chấp một chiếc ô tô đã qua sử dụng mà hai bên ước giá hiện tại khoảng 600 triệu đồng.
- Ước giá trị sau hai năm: xe tiếp tục được sử dụng, giả định còn khoảng 480 triệu đồng theo giá thị trường.
- Chuyển sang giá bán nhanh: nếu phải bán trong vài tuần, giả định chỉ được khoảng 430 triệu đồng.
- Trừ chi phí xử lý: thủ tục, phí liên quan, chi phí giữ xe trong lúc chờ bán, giả định khoảng 15 triệu đồng, còn khoảng 415 triệu đồng.
- Tính khoản nợ lúc xử lý: gốc 400 triệu đồng, cộng lãi còn nợ và tiền phạt chậm trả (nếu thuộc phạm vi bảo đảm), giả định khoảng 440 triệu đồng.
- So sánh: 415 triệu đồng nhỏ hơn 440 triệu đồng, tức tài sản tưởng "dư sức" lúc nhận lại thiếu khoảng 25 triệu đồng lúc xử lý.
Mọi con số trên là giả định để minh hoạ cách tính. Bài học nằm ở chỗ: tỷ lệ 400 trên 600 nghe rất an toàn, nhưng sau khi trừ mất giá, giá bán nhanh và chi phí, khoảng an toàn biến mất.
Những sai lầm hay gặp khi ước giá trị
Lấy giá mua làm giá trị. Giá mua là quá khứ. Tài sản đã qua sử dụng gần như luôn có giá thấp hơn giá mua, trừ một số trường hợp như nhà đất ở khu vực tăng giá.
Quên các khoản đứng trước. Tài sản đã thế chấp cho người khác thì phần của bạn chỉ là phần còn lại sau khi họ được trả. Với nhà đất đang thế chấp ngân hàng, khoản đứng trước có thể chiếm phần lớn giá trị.
Chỉ so với tiền gốc. Nếu phạm vi bảo đảm gồm lãi, phạt, bồi thường, thì tài sản phải đủ cho cả những khoản này. Ngược lại, nếu hợp đồng chỉ bảo đảm gốc, phần lãi phạt là khoản không có bảo đảm.
Tin vào giá do bên vay đưa ra. Người vay có động cơ ước cao. Hãy tự hỏi giá ở vài nơi mua lại, xem tin đăng bán tài sản tương tự, và trừ đi một khoảng cho việc bán nhanh.
Nhận tài sản quá lớn so với khoản nợ. Thoạt nghe là an toàn, nhưng khi xử lý, phần dư phải trả lại cho bên vay; giữ tài sản lớn cũng tăng trách nhiệm bảo quản. Chênh lệch quá lớn còn có thể bị nghi ngờ là giao dịch che giấu mục đích khác.
Đặt cọc, ký cược, bán chịu: bao nhiêu là hợp lý
Với đặt cọc và ký cược, câu hỏi "bao nhiêu là đủ" có dạng khác: bạn không định giá một tài sản, mà chọn số tiền để giao. Tiền cọc thuê nhà nên đủ bù những thiệt hại thực tế có thể xảy ra: một đến vài tháng để trống khi người thuê bỏ ngang, chi phí sửa chữa thông thường, tiền điện nước tháng cuối. Cọc quá thấp không giữ được người thuê; cọc quá cao khiến khó tìm người thuê và dễ bị coi là bất hợp lý khi tranh chấp.
Ký cược khi cho thuê động sản thì nên bám vào giá trị còn lại của món đồ thuê, vì chức năng chính của ký cược là bù khi đồ không được trả lại. Một chiếc máy ảnh có giá trị còn lại cao mà chỉ nhận ký cược bằng vài ngày tiền thuê thì không chống được rủi ro chính.
Với bán chịu, đại lượng cần kiểm soát là hạn mức công nợ: tổng giá trị hàng chưa thanh toán tại mọi thời điểm. Hạn mức nên tương xứng với tài sản bảo đảm hoặc khả năng của người bảo lãnh, và được xem lại khi khách lấy hàng nhiều hơn. Nhiều cửa hàng mất tiền không phải vì một lần bán chịu lớn, mà vì công nợ cứ tăng dần qua từng đợt nhỏ mà không ai đặt trần.
Khi nào cần định giá chuyên nghiệp
Với vàng, điện thoại, xe máy, hai bên thường tự thống nhất giá dựa trên giá thị trường công khai. Với nhà đất, ô tô đời cao, máy móc chuyên dùng hay khoản vay lớn, có thể cân nhắc thuê tổ chức thẩm định giá. Chứng thư thẩm định giá giúp hai bên có một con số khách quan để ghi vào hợp đồng, và hữu ích khi sau này có tranh chấp về giá xử lý.
Dù có định giá hay không, nên ghi giá trị hai bên thống nhất vào hợp đồng bảo đảm, kèm cách định giá khi xử lý: theo giá thị trường lúc đó, do một tổ chức thẩm định giá xác định, hay bán đấu giá. Điều khoản này giúp tránh cảnh một bên muốn bán rẻ cho nhanh, một bên đòi bán đắt mới chịu.
Nếu tài sản không đủ bảo đảm toàn bộ khoản nợ, hai bên vẫn có thể giao dịch, miễn hiểu rõ phần chênh là phần không có bảo đảm. Có thể thêm một người bảo lãnh cho phần chênh, hoặc giảm số tiền vay xuống mức tài sản gánh được.
Theo dõi giá trị trong suốt thời gian bảo đảm
Giá trị tài sản không đứng yên trong lúc khoản nợ chạy. Với khoản dài, nên thoả thuận quyền kiểm tra tình trạng tài sản định kỳ (xe, máy móc), quyền yêu cầu bổ sung tài sản khi giá trị giảm mạnh (vàng, hàng hoá), và nghĩa vụ báo ngay khi tài sản bị hư hỏng, mất mát.
Với tài sản có bảo hiểm, như ô tô, nên thoả thuận việc duy trì bảo hiểm và người thụ hưởng khi có tổn thất. Nếu xe bị tai nạn hư hỏng nặng, tiền bảo hiểm là thứ thay thế cho giá trị bảo đảm đã mất.
Với vàng và hàng hoá, có thể thoả thuận một ngưỡng: khi giá trị tài sản giảm xuống dưới một tỷ lệ nhất định so với khoản nợ, bên vay phải bổ sung tài sản hoặc trả bớt một phần nợ trong một thời hạn ngắn. Ngưỡng này nên được tính bằng giá công khai, dễ kiểm chứng, để không trở thành nguồn tranh cãi mới. Không có điều khoản như vậy, bạn chỉ có thể chờ tới hạn trả nợ và chịu toàn bộ biến động giá trong thời gian đó.
Câu hỏi thường gặp
Tài sản bảo đảm có giá trị nhỏ hơn khoản nợ có hợp lệ không?
Hợp lệ. Luật cho phép giá trị tài sản bảo đảm lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ. Phần chênh lệch là phần không có bảo đảm, bên có quyền vẫn đòi được nhưng không có quyền ưu tiên với tài sản nào.
Khi xử lý tài sản mà bán được nhiều hơn khoản nợ thì sao?
Sau khi trừ khoản nợ trong phạm vi bảo đảm và chi phí xử lý, phần dư phải trả lại cho bên bảo đảm. Giữ lại phần dư là chiếm tài sản của người khác, có thể bị buộc hoàn trả và bồi thường.
Có nên cho vay bằng một tỷ lệ cố định trên giá trị tài sản không?
Một tỷ lệ cố định giúp ra quyết định nhanh, nhưng từng loại tài sản mất giá khác nhau. Điện thoại và nhà đất không thể dùng chung một tỷ lệ. Hãy ước theo giá bán nhanh và chi phí xử lý của từng loại.
Giá vàng giảm mạnh trong thời gian cầm cố, có yêu cầu bổ sung được không?
Chỉ khi hợp đồng có điều khoản cho phép yêu cầu bổ sung tài sản khi giá trị giảm. Nếu không có, bên vay không bắt buộc phải bổ sung, và bạn chịu rủi ro biến động giá như một phần của giao dịch.
Ai chịu chi phí thẩm định giá tài sản bảo đảm?
Do các bên thoả thuận. Thường bên đề nghị thẩm định chịu chi phí, hoặc bên vay chịu vì đó là điều kiện để được vay. Ghi rõ trong hợp đồng để tránh tranh cãi về sau.
Ô tô thế chấp bị tai nạn hư hỏng thì giá trị bảo đảm thế nào?
Giá trị bảo đảm giảm theo thiệt hại thực tế. Nếu xe có bảo hiểm, tiền bồi thường bảo hiểm có thể trở thành tài sản thay thế, tuỳ thoả thuận. Bên thế chấp có nghĩa vụ báo ngay cho bạn khi tài sản bị hư hỏng.