Khi nhà đang thế chấp cho một người cho vay cá nhân, bạn vẫn được ở, được sửa chữa thông thường và được cho thuê, nhưng muốn bán, tặng cho hay góp vốn bằng căn nhà thì cần người cho vay đồng ý. Cho thuê thì phải báo cho người thuê biết nhà đang thế chấp và báo cho người cho vay. Đây là nguyên tắc chung của Bộ luật Dân sự; hợp đồng thế chấp cụ thể có thể ghi thêm hoặc chặt hơn.
Câu hỏi này thường nảy ra giữa chừng khoản vay: cần tiền nên muốn cho thuê tầng trệt, muốn sửa lại nhà để ở, hay muốn bán nhà để trả nợ sớm. Bài đi qua từng việc, chỉ ra việc nào tự làm được, việc nào cần văn bản đồng ý, và cách làm cho cả hai bên yên tâm khi bán nhà đang thế chấp.
Bảng tra nhanh: việc nào cần ai đồng ý
Bảng dưới theo nguyên tắc chung. Luôn đọc lại hợp đồng thế chấp của bạn, vì hai bên có thể đã thoả thuận chặt hơn hoặc nới hơn trong giới hạn luật cho phép.
| Việc muốn làm | Tự làm được không | Cần làm gì thêm |
|---|---|---|
| Ở, sinh hoạt bình thường | Được | Không |
| Sửa chữa, bảo trì thông thường | Được | Không, nhưng nên giữ hoá đơn, ảnh trước và sau |
| Cải tạo lớn, xây thêm tầng, đổi công năng | Thường cần đồng ý | Văn bản đồng ý của bên nhận thế chấp; giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải xin |
| Cho thuê, cho mượn | Được | Báo người thuê biết nhà đang thế chấp; báo bên nhận thế chấp |
| Bán, tặng cho, đổi | Không tự làm được | Văn bản đồng ý của bên nhận thế chấp hoặc trả hết nợ trước |
| Góp vốn bằng căn nhà | Không tự làm được | Văn bản đồng ý; thường phải xoá thế chấp trước |
| Thế chấp tiếp cho người khác | Tuỳ hợp đồng | Nhiều hợp đồng cấm hoặc buộc phải có đồng ý |
Mẹo nhỏ: với mọi việc cần đồng ý, hãy xin bằng văn bản hoặc ít nhất bằng tin nhắn có nội dung rõ ràng, và lưu lại câu trả lời. Đồng ý miệng trong một buổi uống trà rất dễ bị quên hoặc bị hiểu khác khi quan hệ hai bên thay đổi.
Ở và sửa nhà: ranh giới giữa sửa thường và cải tạo lớn
Bên thế chấp có quyền khai thác công dụng tài sản và có quyền đầu tư để làm tăng giá trị tài sản. Thay mái dột, sơn lại tường, sửa đường ống, lát lại nền, những việc này giữ gìn ngôi nhà và không ai cần hỏi ai. Thực ra đây còn là nghĩa vụ: bên thế chấp phải bảo quản tài sản để không bị giảm giá trị.
Cải tạo lớn thì khác. Phá bỏ một phần kết cấu, xây thêm tầng, đổi nhà ở thành nhà xưởng hay quán ăn, những việc này có thể làm thay đổi giá trị và tính chất của tài sản bảo đảm. Nếu làm tăng giá trị, người cho vay thường vui vẻ; nếu có rủi ro làm giảm giá trị hoặc khó bán, họ có lý do để lo. Vì vậy hợp đồng tốt thường quy định cải tạo lớn cần văn bản đồng ý.
Phần xây thêm có thuộc tài sản thế chấp không? Nếu hợp đồng ghi thế chấp cả tài sản gắn liền với đất hình thành sau, phần xây thêm cũng thuộc tài sản thế chấp. Nếu không ghi, sẽ phát sinh tranh cãi khi xử lý. Khi xin đồng ý cải tạo, hai bên nên ghi luôn phần xây mới có thuộc tài sản thế chấp hay không.
Xây dựng còn phải tuân thủ pháp luật về xây dựng: có trường hợp phải xin giấy phép, có trường hợp được miễn. Việc người cho vay đồng ý không thay được giấy phép xây dựng.
Cho thuê nhà đang thế chấp
Được cho thuê. Thế chấp không cấm cho thuê. Bên thế chấp được cho thuê, cho mượn tài sản, nhưng phải thông báo cho bên thuê biết về việc tài sản đang được thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp.
Tiền thuê thuộc về ai. Hoa lợi, lợi tức như tiền thuê nhà mặc định thuộc bên thế chấp, trừ khi hai bên thoả thuận tiền thuê cũng thuộc tài sản thế chấp. Một số người cho vay đề nghị dùng một phần tiền thuê để trả nợ hằng tháng; đây là thoả thuận hợp lệ nếu ghi rõ.
Người thuê cần biết gì. Người thuê có quyền biết nhà đang thế chấp. Nếu về sau tài sản bị xử lý, quyền thuê của họ có thể được tiếp tục trong thời hạn thuê theo quy định, nhưng họ cần biết rủi ro để tự quyết định.
Thời hạn thuê. Người cho vay có thể đề nghị không ký hợp đồng thuê quá dài, vì hợp đồng thuê dài có thể làm tài sản khó bán khi phải xử lý. Đây là điểm nên thoả thuận ngay trong hợp đồng thế chấp.
Không báo thì sao. Không thông báo là vi phạm nghĩa vụ. Người thuê có thể đòi bồi thường nếu bị thiệt hại vì không biết; người cho vay có thể coi đây là vi phạm hợp đồng thế chấp.
Bán nhà đang thế chấp để trả nợ: làm theo thứ tự
Bán nhà để trả nợ là tình huống phổ biến, và có lợi cho cả hai bên nếu làm đúng thứ tự. Người mua cẩn thận sẽ không mua nhà còn đăng ký thế chấp, nên cần một quy trình để tiền đi đúng chỗ:
- Báo người cho vay về ý định bán, giá dự kiến, thời gian.
- Xin văn bản đồng ý cho bán, kèm điều kiện tiền bán dùng để trả nợ trước.
- Tìm người mua và nói rõ nhà đang thế chấp, quy trình giải chấp.
- Thống nhất ba bên: người mua đặt cọc hoặc trả một phần, phần đó chuyển thẳng cho người cho vay để tất toán nợ.
- Người cho vay xác nhận đã nhận đủ, trả bản chính giấy chứng nhận và cùng làm thủ tục xoá đăng ký thế chấp.
- Ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng giữa người bán và người mua sau khi đã xoá thế chấp, hoặc theo trình tự mà tổ chức công chứng hướng dẫn.
- Người mua thanh toán phần còn lại và làm thủ tục đăng ký biến động sang tên.
Mỗi bước nên có giấy tờ: biên bản ba bên, chứng từ chuyển khoản, văn bản xác nhận tất toán. Khoản tiền lớn chuyển qua tay nhiều người là chỗ dễ phát sinh tranh chấp nhất.
Bán mà không hỏi người cho vay thì chuyện gì xảy ra
Thế chấp nhà đất bắt buộc đăng ký, nên trên hồ sơ địa chính và trên giấy chứng nhận đều có thông tin thế chấp. Tổ chức hành nghề công chứng sẽ không công chứng hợp đồng chuyển nhượng khi tài sản đang có đăng ký thế chấp mà không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Vì vậy, trong điều kiện bình thường, rất khó bán nhà đang thế chấp mà người cho vay không biết.
Rủi ro thật nằm ở những giao dịch không qua công chứng: bán bằng giấy tay, nhận cọc của nhiều người, hoặc "bán" phần nhà đang ở cho người thân. Những giao dịch này không chuyển được quyền sở hữu hợp pháp nhưng có thể tạo ra tranh chấp với người mua, người đặt cọc, và làm người cho vay mất lòng tin.
Với người cho vay, nếu phát hiện bên vay đang tìm cách bán nhà mà không báo, hãy gửi văn bản nhắc nghĩa vụ trong hợp đồng, thông báo cho người đang định mua nếu biết, và cân nhắc các quyền theo hợp đồng như yêu cầu trả nợ trước hạn nếu có điều khoản đó. Không nên đến nhà gây áp lực hay đe doạ người mua.
Ví dụ giả định: cho thuê tầng trệt để có tiền trả nợ
Ví dụ giả định: chị Mai ở Bắc Ninh thế chấp căn nhà ba tầng cho một người họ hàng để vay tiền chữa bệnh cho mẹ. Một năm sau, chị muốn cho thuê tầng trệt làm cửa hàng để có thêm thu nhập trả nợ. Người thuê muốn ký hợp đồng năm năm và cải tạo mặt tiền.
Chị Mai báo cho người cho vay bằng tin nhắn và gửi kèm bản dự thảo hợp đồng thuê. Hai bên thống nhất: hợp đồng thuê ghi rõ nhà đang thế chấp; thời hạn thuê rút xuống ba năm, phù hợp với thời hạn khoản vay; người thuê được cải tạo mặt tiền nhưng không đụng tới kết cấu; mỗi tháng chị Mai trích một phần tiền thuê chuyển cho người cho vay để trả nợ, nội dung chuyển khoản ghi rõ.
Toàn bộ thoả thuận được ghi thành một văn bản bổ sung có chữ ký của chị Mai và người cho vay. Không có gì phức tạp, nhưng nhờ đó người cho vay yên tâm vì khoản nợ được trả đều, người thuê yên tâm vì biết rõ tình trạng căn nhà, còn chị Mai không vi phạm nghĩa vụ thông báo trong hợp đồng thế chấp.
Thế chấp tiếp cho người khác và những việc ít người nghĩ tới
Một tài sản có thể bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ nếu giá trị đủ lớn, và Bộ luật Dân sự cho phép điều này. Tuy vậy, nhiều hợp đồng thế chấp giữa cá nhân ghi rõ bên thế chấp không được thế chấp tiếp cho người khác khi chưa có đồng ý. Nếu được đồng ý, người nhận thế chấp sau sẽ đứng sau trong thứ tự ưu tiên, nên họ cũng cần biết rõ khoản nợ trước còn bao nhiêu.
Những việc khác ít người nghĩ tới: chuyển hộ khẩu, đăng ký thường trú cho người khác tại căn nhà, cho người khác ở nhờ lâu dài. Những việc này không bị cấm, nhưng có thể làm việc xử lý tài sản sau này phức tạp hơn vì có thêm người đang ở. Báo trước cho người cho vay là cách giữ quan hệ minh bạch.
Cuối cùng, nếu bên vay muốn đổi tài sản thế chấp, chẳng hạn rút căn nhà ra để bán và thay bằng một mảnh đất khác, hai bên có thể thoả thuận thay tài sản bảo đảm. Việc này cần lập văn bản, làm lại thủ tục công chứng và đăng ký với tài sản mới, xoá đăng ký với tài sản cũ, theo đúng thứ tự để không có khoảng trống nào trong bảo đảm.
Câu hỏi thường gặp
Nhà đang thế chấp cho cá nhân có được cho thuê không?
Được. Bên thế chấp được cho thuê nhưng phải thông báo cho người thuê biết nhà đang thế chấp và thông báo cho bên nhận thế chấp. Tiền thuê thuộc về bên thế chấp, trừ khi hai bên thoả thuận dùng tiền thuê để trả nợ hoặc coi là tài sản thế chấp.
Bán nhà đang thế chấp có cần người cho vay ký không?
Cần văn bản đồng ý của bên nhận thế chấp, hoặc phải trả hết nợ và xoá thế chấp trước. Tổ chức hành nghề công chứng thường không công chứng hợp đồng chuyển nhượng khi tài sản còn đăng ký thế chấp mà không có sự đồng ý đó.
Sửa nhà đang thế chấp có phải xin phép người cho vay không?
Sửa chữa, bảo trì thông thường thì không cần. Cải tạo lớn, xây thêm hoặc đổi công năng thường cần văn bản đồng ý theo hợp đồng thế chấp. Giấy phép xây dựng là chuyện riêng, phải xin nếu thuộc diện bắt buộc.
Phần nhà xây thêm có thuộc tài sản thế chấp không?
Tuỳ hợp đồng. Nếu hợp đồng thế chấp ghi cả tài sản gắn liền với đất hình thành sau thì phần xây thêm cũng thuộc tài sản thế chấp. Nếu không ghi, nên lập văn bản bổ sung khi xin đồng ý cải tạo để tránh tranh cãi.
Người mua nhà đang thế chấp nên làm gì để an toàn?
Không trả hết tiền trước khi nhà được xoá thế chấp. Nên thống nhất ba bên để phần tiền tất toán chuyển thẳng cho người cho vay, có văn bản xác nhận đã nhận đủ và cam kết xoá đăng ký, rồi mới ký chuyển nhượng và trả phần còn lại.
Người cho vay có được giữ tiền thuê nhà của người vay không?
Chỉ khi hai bên đã thoả thuận tiền thuê dùng để trả nợ hoặc thuộc tài sản thế chấp. Nếu không có thoả thuận, tiền thuê thuộc về bên thế chấp và người cho vay không có quyền tự thu.