Bộ luật Dân sự 2015 cho phép một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, kể cả khi giá trị tài sản nhỏ hơn tổng giá trị các nghĩa vụ, nếu các bên có thoả thuận hoặc luật có quy định. Bên bảo đảm phải thông báo cho bên nhận bảo đảm sau biết tài sản đang được dùng để bảo đảm nghĩa vụ khác, và khi xử lý, các bên được thanh toán theo thứ tự ưu tiên.
Tình huống này hay gặp hơn người ta nghĩ: một căn nhà đã thế chấp ngân hàng, chủ nhà lại muốn vay thêm người quen và đề nghị "thế chấp tiếp"; một chiếc xe tải được dùng bảo đảm cho hai món nợ nguyên liệu. Với người nhận bảo đảm sau, câu hỏi quan trọng là: khi có chuyện, mình còn lại bao nhiêu sau khi người đứng trước đã lấy phần của họ.
Luật cho phép, nhưng không phải tài sản nào cũng làm được
Nguyên tắc cho phép một tài sản bảo đảm nhiều nghĩa vụ xuất phát từ thực tế: giá trị một căn nhà có thể lớn hơn nhiều so với khoản vay thứ nhất, và chủ nhà muốn tận dụng phần giá trị còn lại. Luật không cấm điều đó, mà đặt ra cơ chế để các bên nhận bảo đảm biết nhau và biết thứ tự của mình.
Về mặt thực hành, chỉ những biện pháp mà tài sản vẫn ở chỗ bên bảo đảm, hoặc được công khai bằng đăng ký, mới dễ dùng cho nhiều nghĩa vụ. Thế chấp là ví dụ điển hình. Cầm cố thì khó hơn nhiều, vì tài sản đã nằm trong tay một bên nhận cầm cố; muốn dùng tiếp cho người khác thì phải có sự đồng ý và cách giữ phù hợp.
Cũng cần lưu ý rằng hợp đồng thế chấp với tổ chức tín dụng thường có điều khoản hạn chế bên thế chấp đem tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ khác nếu chưa được đồng ý. Vi phạm điều khoản đó có thể khiến khoản vay ngân hàng bị coi là vi phạm hợp đồng. Trước khi nhận thế chấp "tầng hai", bạn nên đề nghị bên kia cho xem hợp đồng thế chấp thứ nhất.
Ba nguyên tắc cần nắm
Giá trị tài sản không cần lớn hơn tổng nợ. Luật cho phép giá trị tài sản lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm. Điều đó có nghĩa là luật không bảo vệ bạn khỏi việc nhận một tài sản đã "kín" giá trị; bạn phải tự tính.
Bên bảo đảm phải báo cho người nhận sau. Người đem tài sản bảo đảm tiếp phải thông báo cho bên nhận bảo đảm sau về việc tài sản đang bảo đảm cho nghĩa vụ khác. Không báo là vi phạm nghĩa vụ, nhưng hậu quả thực tế thường là bạn phải đi đòi bồi thường, nên đừng chỉ trông vào lời báo; hãy tự hỏi và tự tra cứu.
Một khoản đến hạn có thể kéo theo các khoản khác. Khi phải xử lý tài sản để thực hiện một nghĩa vụ đã đến hạn, các nghĩa vụ khác cùng được bảo đảm bằng tài sản đó, dù chưa đến hạn, cũng được coi là đến hạn, và các bên cùng nhận bảo đảm đều được tham gia xử lý. Nghĩa là bạn có thể phải tham gia xử lý sớm hơn dự kiến, hoặc ngược lại, được tham gia dù khoản của bạn chưa tới hạn.
Thứ tự ưu tiên khi xử lý tài sản: ai được trả trước
Thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm bằng một tài sản được xác định theo nguyên tắc của Bộ luật Dân sự. Bảng dưới diễn giải các nguyên tắc chính bằng ngôn ngữ thường; các trường hợp đặc biệt cần đối chiếu văn bản cụ thể.
| Tình huống | Ai được ưu tiên | Ý nghĩa với người nhận sau |
|---|---|---|
| Các biện pháp đều có hiệu lực đối kháng | Theo thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng (ai đăng ký hoặc nắm giữ trước) | Đến sau thì đứng sau, dù khoản của bạn đến hạn trước |
| Có biện pháp có, có biện pháp không có hiệu lực đối kháng | Biện pháp có hiệu lực đối kháng đứng trước | Không đăng ký thì có thể bị người đến sau nhưng đã đăng ký vượt lên |
| Các biện pháp đều không có hiệu lực đối kháng | Theo thứ tự xác lập biện pháp bảo đảm | Chứng minh ngày ký trở nên quan trọng |
| Các bên thoả thuận lại thứ tự | Theo thoả thuận, trong giới hạn luật cho phép | Có thể đàm phán, nhưng không ảnh hưởng người không tham gia thoả thuận |
Điểm mấu chốt rút ra từ bảng: với người nhận bảo đảm sau, đăng ký sớm là cách duy nhất để không bị người thứ ba nào khác chen lên trước mình.
Ví dụ giả định: tính phần còn lại cho người nhận sau
Ví dụ giả định: một căn nhà được hai bên ước giá trị khoảng 3 tỷ đồng. Chủ nhà đã thế chấp cho ngân hàng để vay 1,5 tỷ đồng, nay muốn vay thêm của bạn 800 triệu đồng và thế chấp tiếp căn nhà.
Nếu sau này phải xử lý căn nhà, giá bán thực tế có thể thấp hơn giá ước, ví dụ chỉ bán được 2,6 tỷ đồng sau khi trừ chi phí xử lý. Khoản ngân hàng đứng trước, gồm gốc còn lại cộng lãi và phạt chậm trả, có thể đã lên khoảng 1,7 tỷ đồng. Phần còn lại cho bạn là khoảng 900 triệu đồng, vừa đủ khoản 800 triệu đồng gốc nhưng có thể không đủ nếu khoản của bạn cũng có lãi và phạt.
Chỉ cần giá bán thấp hơn thêm một chút, hoặc khoản đứng trước lớn hơn bạn nghĩ, bạn đã thiếu. Vì vậy người nhận bảo đảm sau nên tính với giá bán thận trọng, cộng cả lãi, phạt của khoản đứng trước, và chỉ nhận khi phần dư an toàn còn rõ ràng.
Cách tính thận trọng gồm mấy bước: lấy giá bán nhanh chứ không phải giá rao (nhà đất bán gấp thường thấp hơn giá thị trường lúc bình thường); trừ chi phí xử lý như thuế, phí công chứng, phí đấu giá nếu có; trừ khoản đứng trước tính tới thời điểm có thể phải xử lý, gồm cả lãi và phạt dự kiến; phần còn lại mới so với khoản của bạn, cũng gồm gốc, lãi và phạt. Nếu phần còn lại không vượt rõ khoản của bạn, hãy coi như khoản vay đó gần như không có bảo đảm.
Người nhận bảo đảm sau nên làm gì
Đứng sau không có nghĩa là không nên nhận, nhưng phải làm nhiều việc hơn người đứng trước.
- Đòi xem hợp đồng bảo đảm đứng trước: số tiền, hạn trả, lãi, điều khoản có hạn chế việc bảo đảm tiếp không.
- Ghi cam đoan của bên bảo đảm vào hợp đồng: tài sản chỉ đang bảo đảm cho các nghĩa vụ đã kê khai, không còn nghĩa vụ nào khác.
- Đăng ký sớm nhất có thể: để không bị một người nhận bảo đảm khác chen vào giữa.
- Thoả thuận về thông tin: bên bảo đảm phải báo khi trả xong, gia hạn hay tăng khoản vay đứng trước, vì điều đó làm thay đổi phần còn lại cho bạn.
- Cân nhắc một lớp bảo đảm bổ sung: người bảo lãnh, hoặc một tài sản khác chưa bảo đảm cho ai.
Với nhà đất đang thế chấp ngân hàng, tình huống càng phức tạp vì có thêm điều khoản của ngân hàng và quy định riêng của luật chuyên ngành. Bạn có thể hỏi luật sư trên AI Cố Vấn để rà hợp đồng thế chấp thứ nhất trước khi quyết định nhận bảo đảm tầng hai.
Khi nào không nên nhận bảo đảm tầng hai
Phần dư sau khi trừ khoản đứng trước quá mỏng. Nếu tính với giá bán thận trọng mà phần còn lại chỉ vừa bằng khoản của bạn, mọi biến động nhỏ về giá, lãi phạt hay chi phí xử lý đều làm bạn thiếu. Một tài sản bảo đảm không còn dư thì gần như không bảo đảm được gì.
Bên kia không cho xem hợp đồng đứng trước. Không biết khoản đứng trước là bao nhiêu, hạn khi nào, có điều khoản cấm bảo đảm tiếp không, thì bạn đang nhận một tài sản mà không biết mình đứng ở đâu. Lời kể miệng không thay được giấy tờ.
Khoản đứng trước sắp đến hạn hoặc đã có dấu hiệu chậm trả. Người vay tìm vay thêm bằng tài sản đã thế chấp đôi khi chính là để trả khoản cũ đang quá hạn. Khi khoản đứng trước bị xử lý, bạn bị kéo vào cuộc xử lý sớm, trong thế bị động.
Tài sản đang có tranh chấp hoặc là tài sản chung chưa đủ người đồng ý. Thêm một tầng bảo đảm lên một tài sản đã có vấn đề chỉ làm vấn đề phức tạp hơn. Trường hợp này nên tìm một tài sản khác hoặc một người bảo lãnh.
Khi bên nhận trước xử lý tài sản: người nhận sau làm gì
Nếu khoản đứng trước bị vi phạm và bên nhận bảo đảm trước tiến hành xử lý tài sản, bạn nên được thông báo để tham gia. Đây là lúc bạn cần có mặt: theo dõi cách định giá, cách bán, số tiền thu được và cách phân chia theo thứ tự ưu tiên. Giữ liên lạc với bên bảo đảm và cơ quan đăng ký giúp bạn biết sớm khi điều này xảy ra.
Nếu tiền bán tài sản sau khi trả người đứng trước không đủ cho khoản của bạn, phần còn thiếu trở thành khoản nợ không có bảo đảm của bên vay. Bạn vẫn có quyền đòi, nhưng không còn tài sản nào gắn riêng với khoản đó, và có thể phải khởi kiện, thi hành án như một chủ nợ thông thường.
Ngược lại, nếu khoản của bạn đến hạn trước mà khoản đứng trước chưa đến hạn, bạn cũng không được gạt người đứng trước sang một bên để tự xử lý tài sản cho riêng mình. Việc xử lý vẫn phải tính tới quyền của các bên cùng nhận bảo đảm; trên thực tế, các bên thường phải ngồi lại thoả thuận phương án bán và cách chia, hoặc đưa ra toà nếu không thống nhất được.
Câu hỏi thường gặp
Nhà đang thế chấp ngân hàng có thế chấp thêm cho cá nhân được không?
Về nguyên tắc luật dân sự cho phép một tài sản bảo đảm nhiều nghĩa vụ, nhưng hợp đồng với ngân hàng thường hạn chế việc này nếu chưa được ngân hàng đồng ý. Cần đọc hợp đồng thế chấp thứ nhất và đối chiếu quy định đất đai, nhà ở hiện hành trước khi làm.
Bên bảo đảm giấu việc tài sản đã thế chấp cho người khác thì sao?
Không thông báo là vi phạm nghĩa vụ của bên bảo đảm, và bạn có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại, thậm chí yêu cầu thực hiện nghĩa vụ trước hạn nếu hợp đồng có thoả thuận. Tuy nhiên thứ tự ưu tiên vẫn theo nguyên tắc luật định, nên tra cứu trước vẫn quan trọng hơn.
Khoản của mình chưa đến hạn mà tài sản bị xử lý thì có được trả không?
Theo nguyên tắc của Bộ luật Dân sự, khi phải xử lý tài sản cho một nghĩa vụ đến hạn, các nghĩa vụ khác cùng được bảo đảm bằng tài sản đó được coi là đến hạn và các bên nhận bảo đảm đều được tham gia xử lý, theo thứ tự ưu tiên.
Có thể thoả thuận để người đến sau được ưu tiên trước không?
Các bên cùng nhận bảo đảm có thể thoả thuận thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau. Thoả thuận đó chỉ ràng buộc những bên tham gia, không làm ảnh hưởng tới quyền của người khác không đồng ý.
Một chiếc xe máy có thể cầm cố cho hai người không?
Rất khó trên thực tế, vì cầm cố đòi hỏi giao tài sản cho bên nhận cầm cố. Muốn dùng một chiếc xe bảo đảm cho hai khoản, các bên thường chuyển sang thế chấp và cân nhắc đăng ký để xác định thứ tự.
Tài sản bán không đủ trả tất cả thì chia thế nào?
Trả theo thứ tự ưu tiên: người đứng trước được thanh toán đầy đủ phạm vi bảo đảm của mình rồi mới tới người sau. Người nhận sau không được trả đủ thì phần thiếu trở thành nợ không có bảo đảm, tiếp tục đòi bên vay theo cách thông thường.