Nhà đất là tài sản chung của vợ chồng thì việc thế chấp phải có sự đồng ý của cả hai, thể hiện bằng văn bản. Nếu chỉ một người ký hợp đồng thế chấp cho người cho vay cá nhân, người còn lại có quyền yêu cầu toà án tuyên hợp đồng vô hiệu. Khi đó người cho vay vẫn có thể đòi được tiền, nhưng mất cái quan trọng nhất là quyền xử lý căn nhà.
Đây là một trong những điểm hỏng hay gặp nhất khi vay tiền giữa người quen: người chồng hoặc người vợ đi vay một mình, giấy chứng nhận có khi chỉ đứng tên một người, người cho vay nghĩ như vậy là đủ. Bài giải thích cách nhận diện tài sản chung, hình thức đồng ý hợp lệ, hậu quả khi thiếu, và một số tình huống đặc biệt như vợ chồng đang ly thân, nhà là tài sản riêng nhưng là nơi ở duy nhất.
Nhà nào là tài sản chung, nhà nào là tài sản riêng
Theo Luật Hôn nhân và gia đình, tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, sản xuất kinh doanh trong thời kỳ hôn nhân là tài sản chung, trừ trường hợp được thừa kế riêng, tặng cho riêng hoặc có thoả thuận khác. Quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được sau khi kết hôn thường là tài sản chung, kể cả khi giấy chứng nhận chỉ ghi tên một người.
Tài sản riêng là tài sản mỗi người có trước khi kết hôn, được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân, hoặc được chia riêng theo thoả thuận hay bản án. Khi có tranh chấp mà không chứng minh được là tài sản riêng thì tài sản đó được coi là tài sản chung. Điều này đặt gánh nặng chứng minh lên người nói rằng nhà là của riêng mình.
Vì vậy, khi nhận thế chấp, người cho vay không nên chỉ nhìn tên trên giấy chứng nhận. Câu hỏi cần đặt ra là: tài sản có được vào thời điểm nào, người đứng tên khi đó đã kết hôn chưa, có giấy tờ thừa kế hay tặng cho riêng không. Công chứng viên cũng sẽ hỏi những điều này và yêu cầu giấy tờ về tình trạng hôn nhân.
Các trường hợp hay gặp và ai phải ký
Bảng tóm tắt ở mức nguyên lý. Trường hợp cụ thể cần đối chiếu giấy tờ gốc và hướng dẫn của tổ chức hành nghề công chứng.
| Tình huống | Thường là | Ai cần ký hoặc đồng ý |
|---|---|---|
| Mua nhà sau khi kết hôn, giấy chứng nhận ghi tên cả hai | Tài sản chung | Cả hai vợ chồng |
| Mua nhà sau khi kết hôn, giấy chỉ ghi tên một người | Thường vẫn là tài sản chung | Cả hai, trừ khi chứng minh được là tài sản riêng |
| Nhà có trước khi kết hôn | Tài sản riêng | Người đứng tên; lưu ý nếu là nơi ở duy nhất của gia đình |
| Nhà được cha mẹ tặng riêng cho một người | Tài sản riêng nếu văn bản tặng ghi rõ | Người được tặng; nên kiểm văn bản tặng cho |
| Nhà được thừa kế riêng | Tài sản riêng | Người thừa kế đứng tên |
| Vợ chồng có thoả thuận chế độ tài sản | Theo thoả thuận | Theo văn bản thoả thuận đã lập |
Đồng ý thế nào mới hợp lệ
Cùng ký hợp đồng thế chấp. Cách chắc nhất: cả hai vợ chồng có mặt tại tổ chức hành nghề công chứng, cùng ký với tư cách bên thế chấp.
Uỷ quyền cho người kia ký. Nếu một người không đến được, có thể lập văn bản uỷ quyền có công chứng để người kia ký thay, ghi rõ tài sản nào, thế chấp cho ai, bảo đảm khoản nào.
Văn bản đồng ý riêng. Ở một số trường hợp, văn bản thể hiện sự đồng ý của người không trực tiếp ký có thể được chấp nhận nếu đúng hình thức. Hỏi trước công chứng viên xem hình thức nào được nhận.
Những thứ không thay được chữ ký. Lời nói qua điện thoại, tin nhắn "anh cứ làm đi", sự im lặng khi biết chuyện. Những thứ này có thể là chứng cứ về sau, nhưng không đủ để thế chấp nhà đất được công chứng và đăng ký.
Người cho vay nên kiểm tình trạng hôn nhân thế nào
Hỏi chuyện vợ chồng của người khác là việc khó mở lời. Có một trình tự nhẹ nhàng mà vẫn đủ chặt:
- Hỏi thẳng thời điểm có nhà: mua năm nào, khi đó đã kết hôn chưa, tiền mua từ đâu. Câu trả lời giúp bạn biết cần những giấy tờ gì.
- Đề nghị xem giấy tờ về tình trạng hôn nhân: giấy chứng nhận kết hôn, hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân nếu người đứng tên nói mình độc thân, hoặc bản án, quyết định ly hôn nếu đã ly hôn.
- Nếu người vay nói nhà là tài sản riêng, đề nghị xem căn cứ: văn bản tặng cho riêng, văn bản thừa kế, giấy tờ mua bán trước khi kết hôn, văn bản thoả thuận tài sản.
- Nếu là tài sản chung, hẹn ngày cả hai vợ chồng cùng đến tổ chức hành nghề công chứng, hoặc chuẩn bị văn bản uỷ quyền đúng hình thức.
- Ghi trong hợp đồng lời cam đoan của bên thế chấp về tình trạng tài sản và hôn nhân. Lời cam đoan không thay giấy tờ, nhưng là căn cứ quy trách nhiệm nếu khai sai.
Nếu người vay từ chối mọi bước trên, hoặc yêu cầu giữ kín với người kia, bạn đã có câu trả lời về mức độ rủi ro của khoản vay này.
Thiếu chữ ký một người: hậu quả với từng bên
Với người cho vay, nếu hợp đồng thế chấp bị tuyên vô hiệu, bạn không còn quyền xử lý căn nhà. Hợp đồng vay vẫn có thể còn hiệu lực với người đã ký vay, nên bạn vẫn đòi được tiền theo hợp đồng vay, nhưng ở vị trí chủ nợ không có bảo đảm. Nếu người vay không còn tài sản nào khác, khoản nợ coi như rất khó thu.
Với người vợ hoặc chồng không ký, quyền yêu cầu tuyên vô hiệu là để bảo vệ tài sản chung. Tuy vậy, nếu người này biết rõ việc vay, hưởng lợi từ khoản vay (tiền dùng cho chi tiêu gia đình, sửa chính căn nhà), toà án có thể xem xét trách nhiệm liên đới với khoản nợ. Nói cách khác, không ký thế chấp không có nghĩa là chắc chắn không phải chịu gì.
Với người đi vay một mình, ngoài việc mất uy tín với người cho vay, bạn có thể bị kiện đòi nợ, bị yêu cầu bồi thường nếu có hành vi gian dối về tình trạng tài sản, và đẩy chuyện gia đình vào một vụ tranh chấp kéo dài. Trường hợp cố ý khai sai để nhận tiền còn có thể bị xem xét ngoài phạm vi dân sự.
Những tình huống đặc biệt
Vợ chồng đang ly thân, chưa ly hôn: về pháp lý vẫn còn quan hệ hôn nhân, tài sản chung vẫn là tài sản chung. Người cho vay không nên nhận thế chấp chỉ với chữ ký một người dù được kể rằng hai người "đã ra ở riêng từ lâu".
Đã ly hôn nhưng chưa chia tài sản: tài sản chung chưa chia thường vẫn thuộc sở hữu chung của hai người. Cần cả hai cùng định đoạt, hoặc phải có văn bản chia tài sản, bản án, quyết định của toà xác định tài sản thuộc về ai.
Nhà là tài sản riêng nhưng là nơi ở duy nhất của gia đình: luật có quy định bảo vệ chỗ ở của vợ, chồng và con trong trường hợp này. Việc định đoạt có thể phải bảo đảm chỗ ở cho người kia; người cho vay nên hỏi kỹ công chứng viên.
Một người vợ hoặc chồng đã mất: phần tài sản của người mất trở thành di sản, cần thủ tục thừa kế trước khi người còn lại thế chấp toàn bộ căn nhà.
Ví dụ giả định: một khoản vay để mở tiệm
Ví dụ giả định: chị Lan ở Lâm Đồng muốn vay một người bạn cũ một khoản để mở tiệm bánh, đề nghị thế chấp căn nhà mà giấy chứng nhận chỉ ghi tên chị. Căn nhà mua sau khi chị kết hôn được vài năm. Chồng chị đang làm việc ở tỉnh khác, chị nói anh đã đồng ý qua điện thoại.
Người bạn cho vay đề nghị đợi chồng chị về để cùng ký, hoặc anh lập văn bản uỷ quyền có công chứng ở nơi đang làm việc. Chị Lan thấy hơi phiền nhưng làm theo; hai tuần sau giấy uỷ quyền được gửi về, hợp đồng thế chấp được công chứng và đăng ký. Hai năm sau tiệm làm ăn khó khăn, hai bên thương lượng gia hạn, căn nhà không bị ai tranh chấp vì mọi chữ ký đã đủ.
Nếu ở bước đầu người bạn chấp nhận chỉ chữ ký của chị Lan, và về sau vợ chồng chị có mâu thuẫn, người chồng hoàn toàn có thể yêu cầu tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu. Hai tuần chờ đợi ban đầu chính là cái giá rẻ nhất cho sự an toàn của cả ba người.
Khi nào nên hỏi người làm nghề luật
Thế chấp tài sản chung vợ chồng có nhiều chỗ phải đánh giá theo giấy tờ cụ thể. Nên nhờ luật sư hoặc người làm nghề rà trước khi ký nếu rơi vào một trong các trường hợp sau:
- Nguồn gốc tài sản không rõ: mua trước hay sau khi kết hôn, có góp tiền từ cha mẹ hay không.
- Vợ chồng đang mâu thuẫn, ly thân, hoặc đang có đơn ly hôn.
- Đã có thoả thuận chế độ tài sản hoặc văn bản chia tài sản trong thời kỳ hôn nhân.
- Một trong hai người đang ở nước ngoài hoặc mất năng lực hành vi dân sự.
- Khoản vay lớn so với giá trị nhà, hoặc nhà là nơi ở duy nhất của cả gia đình.
- Đã ký một mình và bây giờ người còn lại phản đối.
Bạn có thể hỏi luật sư trên AI Cố Vấn để được hướng dẫn chuẩn bị giấy tờ và đánh giá tình huống của mình trước khi đi công chứng; với tranh chấp đã phát sinh, nên gặp trực tiếp luật sư để xem toàn bộ hồ sơ.
Câu hỏi thường gặp
Giấy chứng nhận chỉ đứng tên chồng thì vợ có cần ký thế chấp không?
Nếu căn nhà có được trong thời kỳ hôn nhân và không chứng minh được là tài sản riêng của chồng thì thường vẫn là tài sản chung, cần sự đồng ý của vợ. Công chứng viên sẽ yêu cầu giấy tờ về tình trạng hôn nhân để xác định.
Người vợ không ký nhưng biết chồng vay tiền thì sao?
Biết chuyện không thay được chữ ký trên hợp đồng thế chấp. Tuy vậy, nếu khoản vay được dùng cho nhu cầu chung của gia đình, người vợ có thể phải cùng chịu trách nhiệm trả nợ, dù hợp đồng thế chấp có thể bị tuyên vô hiệu.
Hợp đồng thế chấp bị tuyên vô hiệu thì người cho vay mất hết tiền không?
Không hẳn. Khoản vay vẫn có thể được công nhận và người cho vay vẫn đòi được tiền theo hợp đồng vay. Điều mất đi là quyền xử lý căn nhà và quyền ưu tiên thanh toán so với các chủ nợ khác.
Vợ chồng ly thân lâu năm thì một người có tự thế chấp được không?
Ly thân không làm chấm dứt quan hệ hôn nhân về pháp lý. Tài sản chung vẫn là tài sản chung, nên việc thế chấp vẫn cần sự đồng ý của cả hai, trừ khi tài sản đã được chia bằng văn bản hoặc bản án.
Nhà là tài sản riêng của vợ, chồng có quyền phản đối việc thế chấp không?
Nếu đúng là tài sản riêng, người vợ tự quyết định việc thế chấp. Riêng trường hợp nhà là nơi ở duy nhất của vợ chồng, luật có quy định bảo đảm chỗ ở cho người kia nên cần hỏi kỹ khi làm thủ tục.
Một người ở nước ngoài thì ký thế chấp thế nào?
Người ở nước ngoài có thể lập văn bản uỷ quyền hoặc văn bản đồng ý tại cơ quan đại diện Việt Nam hoặc theo thủ tục công chứng ở nước sở tại có hợp pháp hoá lãnh sự khi cần. Hỏi trước tổ chức công chứng ở Việt Nam về hình thức được chấp nhận.