Hộ kinh doanh và hộ gia đình không có tư cách pháp nhân, nên không thể tự mình đứng tên là bên bảo đảm. Người ký hợp đồng và được kê khai là bên bảo đảm phải là những cá nhân thực sự có quyền với tài sản: chủ hộ kinh doanh hoặc thành viên đứng tên tài sản, và với đất của hộ gia đình là những thành viên có chung quyền sử dụng đất.
Người cho vay hay bán chịu cho một tiệm quen thường chỉ làm việc với "chủ quán" và để chủ quán ký một mình. Rắc rối nổ ra khi tài sản thế chấp hoá ra là đất cấp cho cả hộ, xe đứng tên con trai, hay máy móc mua chung giữa mấy anh em. Bài này giải thích cách xác định ai phải ký, ghi tên ai trong phiếu đăng ký, và những thay đổi về hộ gia đình sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024 mà người nhận thế chấp cần biết.
Vì sao "hộ" không đứng tên được
Bộ luật Dân sự 2015 xác định hộ gia đình, tổ hợp tác và các tổ chức khác không có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự thông qua các thành viên. Hộ kinh doanh cũng vậy: tên hộ kinh doanh trên giấy chứng nhận đăng ký là tên gọi để kinh doanh, nộp thuế, không phải một chủ thể độc lập sở hữu tài sản như công ty. Tài sản dùng trong kinh doanh của hộ thực chất thuộc về chủ hộ, một vài thành viên hoặc chung của cả gia đình.
Hệ quả trực tiếp với người nhận bảo đảm: bạn không thể ký hợp đồng thế chấp với "Hộ kinh doanh Quán phở Hương" như với một công ty. Bạn ký với những con người cụ thể có quyền định đoạt tài sản. Nếu người ký không có quyền, hoặc chỉ có một phần quyền, hợp đồng có thể bị yêu cầu tuyên vô hiệu toàn bộ hoặc một phần khi những người có quyền khác phản đối.
Điều này cũng quyết định cách kê khai bên bảo đảm trong phiếu yêu cầu đăng ký: kê khai từng cá nhân theo giấy tờ tuỳ thân, không kê khai tên hộ kinh doanh thay cho người.
Tài sản đứng tên ai thì ai ký
Bảng dưới gom các trường hợp hay gặp ở hộ kinh doanh nhỏ. Đây là nguyên tắc chung; trường hợp có giấy tờ phức tạp nên hỏi cơ quan đăng ký hoặc người làm nghề trước khi ký.
| Tài sản | Đứng tên trên giấy tờ | Người ký và kê khai là bên bảo đảm | Điểm cần kiểm |
|---|---|---|---|
| Xe tải chở hàng của tiệm | Chủ hộ kinh doanh | Chủ hộ; cả vợ chồng nếu là tài sản chung vợ chồng | Xe mua trong thời kỳ hôn nhân thường là tài sản chung |
| Xe đứng tên con | Người con | Người con, không phải chủ hộ | Chủ hộ ký thay thì cần uỷ quyền hợp lệ |
| Máy móc mua chung của mấy anh em | Hoá đơn ghi một người hoặc không ghi rõ | Những người cùng sở hữu | Cần chứng cứ về phần sở hữu của từng người |
| Hàng hoá trong cửa hàng | Thường không có giấy đứng tên | Người thực sự sở hữu hàng, thường là chủ hộ và vợ hoặc chồng | Kiểm hoá đơn nhập hàng, sổ sách |
| Đất cấp cho hộ gia đình | Giấy chứng nhận ghi "hộ ông, bà…" | Các thành viên có chung quyền sử dụng đất | Xác định danh sách thành viên tại thời điểm được giao, công nhận đất |
Nguyên tắc xuyên suốt: đi theo giấy tờ sở hữu và quan hệ tài sản, không đi theo người đang điều hành tiệm.
Đất của hộ gia đình sau Luật Đất đai 2024
Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ tháng 8/2024 không còn giao đất, cho thuê đất mới cho hộ gia đình như một chủ thể. Đất đã được giao, công nhận cho hộ gia đình từ trước thì những người có chung quyền sử dụng đất trong hộ tiếp tục sử dụng, và khi thực hiện các quyền như chuyển nhượng, thế chấp thì những người này cùng quyết định. Giấy chứng nhận cấp đổi, cấp lại có thể ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền theo yêu cầu.
Câu hỏi khó nhất là "ai là thành viên có chung quyền". Đó không đơn giản là những người đang có tên trong hộ khẩu hay đang sống cùng nhà hôm nay. Thường phải xác định theo thời điểm hộ được giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, và theo việc ai có quyền chung với thửa đất đó. Có người đã chuyển đi nhưng vẫn có quyền; có người mới nhập hộ sau này nhưng không có quyền với thửa đất cũ.
Thực tế, văn phòng công chứng và cơ quan đăng ký đất đai thường yêu cầu giấy tờ xác định thành viên có chung quyền sử dụng đất hoặc văn bản thoả thuận của các thành viên. Người nhận thế chấp không nên tự suy đoán mà nên để công chứng viên và cơ quan đăng ký kiểm hồ sơ, đồng thời đọc kỹ danh sách người ký trong hợp đồng.
Những trường hợp đặc biệt trong một hộ
Thành viên chưa thành niên. Nếu trong số người có chung quyền có người chưa thành niên, việc định đoạt phần quyền của người đó phải qua người đại diện theo pháp luật và vì lợi ích của người chưa thành niên. Người nhận thế chấp nên cẩn trọng gấp đôi, vì giao dịch không đúng có thể bị yêu cầu tuyên vô hiệu.
Thành viên ở xa hoặc ở nước ngoài. Người ở xa có thể uỷ quyền cho người khác ký thay. Văn bản uỷ quyền lập ở nước ngoài thường cần được hợp pháp hoá lãnh sự hoặc lập tại cơ quan đại diện Việt Nam, tuỳ trường hợp. Hỏi trước nơi công chứng về hình thức được chấp nhận.
Thành viên đã mất. Phần quyền của người đã mất trở thành di sản. Trước khi thế chấp, những người thừa kế thường phải làm thủ tục khai nhận hoặc phân chia di sản theo quy định. Nhận thế chấp khi chưa làm xong việc này là nhận một hồ sơ có lỗ hổng.
Thành viên không đồng ý. Một người có quyền không ký thì không thể thế chấp toàn bộ tài sản. Ép ký hay ký thay không có uỷ quyền đều dẫn tới giao dịch có thể bị huỷ, thậm chí rủi ro pháp lý nặng hơn cho người làm giả chữ ký.
Kê khai bên bảo đảm trong phiếu đăng ký
Khi đã xác định đúng những người có quyền, việc kê khai trên phiếu đăng ký đi theo trình tự dưới đây.
- Lập danh sách tất cả người ký hợp đồng bảo đảm với tư cách bên bảo đảm, đúng như trong hợp đồng đã công chứng hoặc đã ký.
- Kê khai từng người là một bên bảo đảm với họ tên và số định danh theo giấy tờ tuỳ thân hiện hành.
- Không kê khai tên hộ kinh doanh thay cho người; nếu mẫu phiếu có chỗ ghi thêm thông tin kinh doanh thì chỉ dùng như thông tin bổ sung.
- Với đất của hộ gia đình, đối chiếu danh sách người kê khai với danh sách người có chung quyền trong hồ sơ đất đai.
- Kiểm lại một lần nữa: số người ký hợp đồng bằng số người được kê khai là bên bảo đảm.
Thiếu một người trong phiếu đăng ký có thể khiến hồ sơ bị yêu cầu bổ sung, hoặc tạo ra bản đăng ký không phản ánh đúng hợp đồng. Thừa một người không có quyền cũng gây rắc rối khi xoá đăng ký về sau. Với động sản như xe tải của tiệm, hệ thống tra cứu thường tìm theo số khung và theo thông tin bên bảo đảm, nên kê khai đúng từng người cũng giúp người khác tra ra khoản thế chấp của bạn khi họ định mua lại xe hoặc nhận cầm cố từ một thành viên trong hộ.
Nhìn từ phía hộ đi vay: chuẩn bị gì để hồ sơ không bị trả về
Nếu bạn là chủ tiệm cần vay tiền người quen và đem tài sản ra thế chấp, phần việc của bạn quyết định hồ sơ đi nhanh hay chậm. Trước hết, xác định tài sản định thế chấp đứng tên ai, mua lúc nào, có phải tài sản chung với vợ hoặc chồng không, có phải đất cấp cho hộ không. Sau đó liên hệ trước với những người có quyền để họ thu xếp thời gian đi ký hoặc làm văn bản uỷ quyền.
Chuẩn bị giấy tờ tuỳ thân còn hiệu lực của tất cả người ký, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy đăng ký xe bản gốc, giấy tờ về tình trạng hôn nhân khi được yêu cầu, và giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế nếu có người đã mất. Thông tin trên các giấy tờ phải khớp nhau: tên, ngày sinh, số định danh. Chỉ một chỗ lệch giữa căn cước mới và giấy chứng nhận cấp từ lâu cũng có thể khiến hồ sơ phải làm thêm bước xác nhận.
Cuối cùng, nói thật với người cho vay về tình trạng tài sản. Giấu chuyện tài sản đã thế chấp chỗ khác hay có thành viên không đồng ý chỉ đẩy rắc rối ra sau, khi cả hai bên đã giao tiền và ký giấy.
Khi nào nên hỏi người làm nghề
Hồ sơ của hộ kinh doanh nhỏ thường đơn giản: một chủ hộ, một chiếc xe đứng tên mình. Nhưng nên dừng lại hỏi khi tài sản là đất cấp cho hộ gia đình đã nhiều năm, gia đình có người đi xa, người đã mất chưa khai nhận di sản, hoặc có dấu hiệu bất đồng giữa các thành viên. Đó là những hồ sơ mà chỉ một chữ ký thiếu cũng đủ làm khoản bảo đảm vô dụng.
Bạn có thể hỏi luật sư trên AI Cố Vấn để có ý kiến ban đầu, kèm bản chụp giấy chứng nhận và danh sách người dự kiến ký, rồi mới hẹn công chứng. Với khoản tiền lớn hoặc khi đã phát sinh tranh chấp trong gia đình bên vay, nên thuê luật sư xem hồ sơ gốc. Người cho vay cũng nên nhớ một điều: sự dễ dãi vì là "chỗ quen" trong khâu ký kết thường là nguyên nhân của những vụ tranh chấp kéo dài nhất.
Câu hỏi thường gặp
Hộ kinh doanh có được đứng tên bên nhận thế chấp không?
Hộ kinh doanh không có tư cách pháp nhân nên không đứng tên như một chủ thể độc lập. Khi hộ kinh doanh cho vay hoặc bán chịu và nhận bảo đảm, người đứng tên bên nhận bảo đảm là chủ hộ hoặc cá nhân cụ thể trong hộ. Hợp đồng và phiếu đăng ký ghi tên cá nhân đó.
Đất ghi "hộ ông A" thì một mình ông A ký thế chấp được không?
Thường là không, vì quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình thuộc chung các thành viên có quyền. Việc thế chấp cần sự đồng ý của những người đó theo hình thức pháp luật yêu cầu. Danh sách cụ thể do công chứng viên và cơ quan đăng ký đất đai kiểm theo hồ sơ.
Thành viên hộ là người trong hộ khẩu đúng không?
Không hẳn. Thành viên có chung quyền sử dụng đất thường được xác định theo thời điểm hộ được giao, công nhận quyền sử dụng đất và quan hệ với thửa đất đó, không đồng nhất với danh sách đang cư trú hiện nay. Đây là chỗ hay gây tranh chấp nhất, nên cần kiểm theo hồ sơ đất đai.
Chủ quán thế chấp xe đứng tên con có cần con ký không?
Cần. Xe đứng tên ai thì người đó là chủ sở hữu theo giấy tờ và là người có quyền thế chấp. Chủ quán chỉ ký thay được khi có văn bản uỷ quyền hợp lệ của người con. Thế chấp tài sản của người khác mà không có uỷ quyền có thể bị tuyên vô hiệu.
Kê khai bên bảo đảm là tên hộ kinh doanh trong phiếu đăng ký có sao không?
Phiếu đăng ký cần kê khai chủ thể có quyền với tài sản, tức các cá nhân cụ thể. Ghi tên hộ kinh doanh thay cho cá nhân có thể khiến hồ sơ bị yêu cầu sửa hoặc khó tra cứu theo thông tin bên bảo đảm. Nên kê khai từng người theo giấy tờ tuỳ thân.
Một thành viên trong hộ đã ra nước ngoài thì làm sao?
Người đó có thể uỷ quyền cho người khác ký thay. Văn bản uỷ quyền lập ở nước ngoài thường phải lập tại cơ quan đại diện Việt Nam hoặc được hợp pháp hoá theo quy định. Bạn nên hỏi văn phòng công chứng trước để biết hình thức nào được chấp nhận.