Theo pháp luật hiện hành, đối tượng đem đi đăng ký chủ yếu là thế chấp, cầm cố và bảo lưu quyền sở hữu. Đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp và cầm giữ tài sản không đi qua cơ quan đăng ký biện pháp bảo đảm. Chúng vẫn có giá trị pháp lý, nhưng người nhận phải tự giữ bằng chứng và tự kiểm soát rủi ro theo cách khác.
Câu hỏi này hay gặp ở người cho thuê nhà, chủ tiệm cho thuê xe, người đứng ra bảo lãnh cho em vay tiền: "nhận cọc rồi có cần đi đăng ký ở đâu không cho chắc". Câu trả lời ngắn là không. Câu trả lời đầy đủ nằm ở chỗ vì sao không cần, và khi không có hệ thống đăng ký đỡ lưng thì bạn phải làm gì thay vào đó. Danh mục đối tượng đăng ký có thể được điều chỉnh khi văn bản thay đổi, nên trước giao dịch lớn bạn vẫn nên đối chiếu quy định hiện hành.
Vì sao có biện pháp phải đăng ký, có biện pháp không
Hệ thống đăng ký sinh ra để giải một bài toán: tài sản nằm trong tay người này, nhưng người khác lại có quyền với nó. Chiếc ô tô thế chấp vẫn do người vay lái, ngôi nhà thế chấp vẫn do chủ nhà ở. Người ngoài nhìn vào không thể biết, nên cần một cuốn sổ công khai để báo cho họ. Khi bên nhận bảo đảm đã cầm tài sản trong tay, như cầm cố hay cầm giữ, việc chiếm giữ đã đủ để báo cho người khác biết, nên đăng ký trở thành tuỳ chọn.
Với đặt cọc, ký cược và ký quỹ, thứ được giao là tiền, vàng hoặc vật có giá, và quyền sở hữu số tiền đó trên thực tế đã nằm trong tay bên nhận (hoặc nằm trong tài khoản phong toả ở ngân hàng với ký quỹ). Không có ai cần được báo trước rằng số tiền này đang bị "đè" quyền. Còn bảo lãnh và tín chấp thì không gắn với tài sản cụ thể nào: người bảo lãnh cam kết trả thay bằng toàn bộ khả năng tài chính của mình, tổ chức tín chấp bảo đảm bằng uy tín. Không có tài sản để ghi tên thì cũng không có gì để đăng ký.
Từng biện pháp tự bảo vệ người nhận bằng cách nào
Bảng dưới đặt sáu biện pháp không đăng ký cạnh nhau, chỉ ra thứ thay cho đăng ký và rủi ro còn lại. Đây là nguyên lý chung của Bộ luật Dân sự 2015; tình huống cụ thể đọc lại hợp đồng của bạn.
| Biện pháp | Thứ được giao hoặc cam kết | Thứ thay cho đăng ký | Rủi ro còn lại của bên nhận |
|---|---|---|---|
| Đặt cọc | Tiền, kim khí quý, đá quý, vật có giá | Giấy đặt cọc ghi rõ mục đích, chứng từ giao nhận | Bị cãi là tiền trả trước, không phải cọc; tranh chấp mức phạt cọc |
| Ký cược | Tiền hoặc vật có giá khi thuê động sản | Hợp đồng thuê có điều khoản ký cược, biên bản giao tài sản thuê | Tài sản thuê mất, giá trị lớn hơn tiền cược |
| Ký quỹ | Tiền, giấy tờ có giá gửi vào tài khoản phong toả | Thoả thuận ba bên với ngân hàng nơi ký quỹ | Chậm giải toả, tranh cãi điều kiện được rút |
| Bảo lãnh | Lời cam kết trả thay của người thứ ba | Văn bản bảo lãnh ghi phạm vi, thời hạn | Người bảo lãnh không có tài sản để trả |
| Tín chấp | Uy tín của tổ chức chính trị – xã hội | Văn bản xác nhận theo chương trình cho vay | Chỉ áp dụng trong khuôn khổ chương trình, không dùng giữa cá nhân |
| Cầm giữ tài sản | Bên đang giữ tài sản do hợp đồng song vụ | Việc đang chiếm giữ tài sản | Trả tài sản là mất quyền cầm giữ; trách nhiệm bảo quản |
Nhìn cột thứ ba sẽ thấy điểm chung: thay cho cuốn sổ của nhà nước là giấy tờ của chính bạn. Nếu giấy tờ đó sơ sài, bạn không có hệ thống nào khác để dựa vào.
Đặt cọc và ký cược: giữ bằng chứng thay cho đăng ký
Viết rõ chữ "đặt cọc" và mục đích. Tranh chấp tiền cọc thường bắt đầu từ chỗ một bên nói đó là tiền cọc, bên kia nói là tiền trả trước. Giấy cọc nên ghi số tiền, mục đích bảo đảm cho việc gì (giao kết hay thực hiện hợp đồng nào), thời hạn, và hậu quả khi một bên bội ước.
Giao tiền có dấu vết. Chuyển khoản với nội dung ghi rõ "tiền đặt cọc thuê nhà số…" là bằng chứng mạnh hơn nhiều so với tiền mặt không biên nhận. Nếu giao tiền mặt, hai bên ký biên nhận, mỗi người giữ một bản.
Ký cược đi kèm biên bản tài sản. Với thuê xe, thuê máy móc, tiền cược chỉ có nghĩa khi có biên bản giao nhận ghi tình trạng tài sản lúc giao. Ảnh chụp có ngày giờ cũng giúp ích khi trả tài sản và tính khấu trừ.
Không giữ giấy tờ tuỳ thân thay cho cọc. Giữ căn cước hay hộ chiếu của người thuê để "làm tin" không phải biện pháp bảo đảm hợp pháp và có thể vi phạm quy định về giấy tờ tuỳ thân. Muốn chắc hơn, tăng tiền cọc hoặc tiền cược thay vì giữ giấy tờ.
Bảo lãnh và tín chấp: kiểm tra con người thay vì kiểm tra sổ
Khi nhận bảo lãnh, bạn không tra được "người bảo lãnh đã bảo lãnh cho bao nhiêu người khác" trên hệ thống nào cả. Không có sổ đăng ký bảo lãnh giữa cá nhân. Thứ bạn dựa vào là năng lực trả nợ thật của người bảo lãnh: họ có thu nhập ổn định không, có tài sản đứng tên riêng không, có đang gánh khoản nợ lớn nào khác không. Hỏi thẳng và ghi lại câu trả lời trong văn bản bảo lãnh là cách tự bảo vệ đơn giản nhất.
Nếu muốn có thêm lớp an toàn có thể tra cứu, bạn đề nghị người bảo lãnh đem một tài sản cụ thể ra thế chấp hoặc cầm cố cho khoản bảo lãnh đó. Lúc này phần tài sản sẽ đi qua thủ tục đăng ký như mọi thế chấp, cầm cố khác. Đây là cách nhiều người cho vay dùng khi người vay không có tài sản nhưng người nhà thì có.
Tín chấp thì gần như không dính tới giao dịch giữa người dân với nhau. Đây là cơ chế để tổ chức chính trị – xã hội ở cơ sở bảo đảm bằng uy tín cho thành viên nghèo vay vốn tại tổ chức tín dụng theo chương trình của nhà nước. Ai đó nói "tín chấp cho bạn" trong một khoản vay riêng thực chất chỉ là lời hứa, không phải biện pháp bảo đảm theo nghĩa pháp lý.
Cầm giữ tài sản: quyền tồn tại chừng nào bạn còn giữ
Cầm giữ là biện pháp sinh ra từ chính quan hệ hợp đồng, không cần ký riêng: thợ sửa xe đang giữ chiếc xe đã sửa, tiệm may đang giữ bộ đồ đã may, khách chưa trả tiền thì bên đang giữ có quyền giữ lại. Quyền này không đăng ký được và không cần đăng ký, vì bản thân việc chiếm giữ đã là dấu hiệu công khai. Đổi lại, nó rất mong manh: bạn trả tài sản cho khách là mất quyền cầm giữ, kể cả khi khách hứa "mai chuyển khoản".
Bên cầm giữ có nghĩa vụ bảo quản tài sản, không được dùng, cho thuê hay đem cầm cố tài sản đang giữ nếu không được đồng ý. Xe trong tiệm bị mất cắp hay hư hỏng do bảo quản kém thì bên cầm giữ có thể phải bồi thường. Ngoài ra, cầm giữ không tự cho bạn quyền bán tài sản để lấy tiền; muốn xử lý thì vẫn phải thoả thuận hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
Khi người thứ ba xuất hiện: không đăng ký thì đứng ở đâu
Biện pháp không đăng ký vẫn ràng buộc hai bên đã ký, nhưng sức chống chịu trước người ngoài mỗi loại một khác. Tiền cọc, tiền cược đã nằm trong tay bên nhận nên bên nhận ít khi phải tranh với ai: nếu bên đặt cọc bội ước, phần phạt cọc khấu trừ ngay trên số tiền đang giữ. Ngược lại, người đặt cọc mới là bên chịu rủi ro, vì tiền đã giao đi mà không có cuốn sổ nào ghi lại quyền đòi của họ. Bên nhận cọc vỡ nợ hay biến mất, người đặt cọc chỉ còn là một chủ nợ thường, xếp hàng cùng những người khác.
Với bảo lãnh, rủi ro nằm ở chỗ người bảo lãnh có thể đem tài sản của mình thế chấp cho người khác sau khi đã ký bảo lãnh cho bạn. Người nhận thế chấp đã đăng ký sẽ được ưu tiên với tài sản đó; bạn chỉ còn quyền đòi trên phần tài sản còn lại. Đây là lý do với khoản tiền lớn, người cho vay thường đòi thêm tài sản bảo đảm cụ thể thay vì chỉ dựa vào chữ ký bảo lãnh.
Cầm giữ thì mạnh chừng nào tài sản còn trong tay. Chủ xe đem giấy tờ đi bán xe cho người khác trong lúc xe đang nằm ở tiệm, người mua muốn nhận xe vẫn phải giải quyết khoản tiền sửa chữa với tiệm trước.
Những nhầm lẫn hay gặp về chuyện đăng ký
Các nhầm lẫn dưới đây khiến người nhận bảo đảm hoặc mất công vô ích, hoặc yên tâm sai chỗ.
- Mang giấy đặt cọc thuê nhà đi công chứng rồi tưởng đó là "đăng ký". Công chứng làm giấy chắc hơn khi tranh chấp, nhưng không phải đăng ký biện pháp bảo đảm và cũng không bắt buộc với cọc thuê nhà.
- Nghĩ rằng đặt cọc mua nhà đất phải đăng ký ở văn phòng đăng ký đất đai. Đặt cọc là giao tiền, không đè quyền lên thửa đất; cơ quan đăng ký đất đai không ghi nhận tiền cọc. Muốn chặn người bán đem đất bán cho người khác thì phải tính cách khác, như công chứng hợp đồng chuyển nhượng sớm.
- Tin rằng bảo lãnh "có xác nhận của xã" là đã đăng ký. Chính quyền xã có thể chứng thực chữ ký trên văn bản theo thẩm quyền, nhưng đó là chứng thực, không phải đăng ký biện pháp bảo đảm.
- Cho rằng cầm cố bắt buộc phải đăng ký. Khi tài sản đã giao cho bạn, việc đăng ký là tuỳ chọn; trừ tài sản đặc thù mà luật chuyên ngành có quy định riêng.
- Nghĩ ký quỹ giữa hai cá nhân là chuyển tiền cho nhau giữ hộ. Ký quỹ theo nghĩa pháp lý gắn với tài khoản phong toả ở tổ chức tín dụng; đưa tiền cho một người giữ là đặt cọc hoặc ký cược, tuỳ nội dung.
Khi không chắc một khoản tiền đang giao thuộc loại nào, nên để chính tờ giấy giao nhận gọi đúng tên nó. Gọi sai tên là đổi luôn hậu quả pháp lý khi có tranh chấp.
Câu hỏi thường gặp
Nhận cọc thuê nhà có phải khai báo với cơ quan nào không?
Tiền cọc thuê nhà không phải đăng ký biện pháp bảo đảm. Việc cho thuê nhà có thể kéo theo nghĩa vụ khác như khai báo tạm trú cho người thuê hay kê khai thuế với thu nhập cho thuê, nhưng đó là nghĩa vụ hành chính và thuế, không liên quan đến tiền cọc.
Người đứng ra bảo lãnh có bị ghi tên lên hệ thống nào không?
Bảo lãnh giữa cá nhân không đi qua hệ thống đăng ký biện pháp bảo đảm. Bảo lãnh cho khoản vay tại tổ chức tín dụng có thể được ghi nhận trong dữ liệu tín dụng theo quy định của ngành ngân hàng, nhưng đó là hệ thống khác, không phải đăng ký giao dịch bảo đảm.
Tiệm sửa xe giữ xe chưa trả tiền có cần làm giấy gì không?
Quyền cầm giữ phát sinh khi khách không trả tiền dịch vụ theo thoả thuận, không cần đăng ký. Tiệm nên có phiếu nhận xe, báo giá được khách đồng ý và thông báo rõ khoản còn nợ, để khi có tranh chấp chứng minh được nghĩa vụ đã đến hạn mà chưa thực hiện.
Đặt cọc bằng vàng thì có cần đăng ký số vàng đó không?
Không cần. Vàng giao làm cọc chuyển sang tay bên nhận và được giữ theo thoả thuận đặt cọc. Điều cần làm là ghi rõ loại vàng, trọng lượng, cách định giá khi phải trả lại hoặc phạt cọc, vì giá vàng thay đổi rất nhanh giữa lúc nhận và lúc xử lý.
Muốn khoản bảo lãnh tra cứu được thì phải làm sao?
Cách thực tế là yêu cầu người bảo lãnh dùng một tài sản cụ thể để bảo đảm cho nghĩa vụ bảo lãnh, bằng thế chấp hoặc cầm cố. Phần tài sản này sau đó đăng ký như thường lệ và người khác tra ra được. Lời cam kết bảo lãnh suông thì không có nơi nào để tra.