Theo Bộ luật Dân sự 2015, tiền có được từ việc xử lý tài sản bảo đảm, sau khi trừ chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý, được dùng để thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm; nếu còn dư thì phải trả cho bên bảo đảm, nếu còn thiếu thì phần nghĩa vụ chưa được thanh toán trở thành nghĩa vụ không có bảo đảm, trừ khi các bên thoả thuận bổ sung tài sản.
Nói đơn giản: bán xong chưa chắc đã xong. Có lúc người cho vay phải trả lại tiền cho người vay; có lúc người vay vẫn còn nợ dù đã mất tài sản. Cả hai tình huống đều hay sinh tranh chấp, vì một bên "quên" trả phần dư, bên kia "tưởng" đã hết nợ. Bài này giúp hai bên lập bảng quyết toán rõ ràng và biết bước tiếp theo trong từng trường hợp.
Thứ tự trừ tiền sau khi bán
Khi đã có tiền bán tài sản trong tay, bên nhận bảo đảm nên trừ theo thứ tự dưới đây và ghi lại từng dòng. Thứ tự giữa gốc, lãi, phạt có thể do hai bên thoả thuận; khi không thoả thuận, nên đối chiếu quy định của Bộ luật Dân sự về thứ tự thanh toán.
- Chi phí bảo quản, thu giữ, xử lý tài sản có chứng từ và hợp lý: phí thẩm định giá, phí đấu giá, chi phí vận chuyển, gửi giữ, quảng cáo bán.
- Nghĩa vụ được bảo đảm: thường gồm nợ gốc, lãi trong hạn, lãi chậm trả, tiền phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại nếu những khoản này thuộc phạm vi bảo đảm đã thoả thuận.
- Phần còn lại: trả cho bên bảo đảm, hoặc dùng để thanh toán cho bên nhận bảo đảm xếp sau nếu cùng một tài sản bảo đảm cho nhiều khoản nợ.
Chú ý chữ "hợp lý". Một chi phí bảo quản gấp mấy lần giá trị thị trường của dịch vụ đó, hay khoản "tiền đi lại, ăn uống" không có chứng từ, rất dễ bị bên bảo đảm phản đối. Lãi vượt trần theo Bộ luật Dân sự không có hiệu lực ở phần vượt, nên cũng không được trừ.
Ví dụ giả định: một bảng quyết toán đủ dùng
Bảng dưới minh hoạ cách trình bày cho một khoản vay giữa hai cá nhân có thế chấp xe tải nhỏ. Mọi con số đều là ví dụ giả định, dùng số tròn để dễ theo dõi.
| Dòng | Khoản | Số tiền | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| 1 | Tiền bán xe | 320 triệu | Bán qua người mua tìm được, có hợp đồng mua bán |
| 2 | Phí thẩm định giá | 3 triệu | Có hoá đơn của đơn vị thẩm định |
| 3 | Phí gửi giữ xe ba tháng | 4 triệu | Có biên lai bãi giữ xe |
| 4 | Còn lại để trả nợ (1 − 2 − 3) | 313 triệu | |
| 5 | Nợ gốc | 280 triệu | Theo hợp đồng vay |
| 6 | Lãi trong hạn và chậm trả | 21 triệu | Tính trong giới hạn luật, kèm bảng tính |
| 7 | Tổng nghĩa vụ (5 + 6) | 301 triệu | |
| 8 | Phần dư trả cho bên thế chấp (4 − 7) | 12 triệu | Hạn trả và cách chuyển ghi trong văn bản |
Nếu dòng 4 nhỏ hơn dòng 7, phần chênh là số nợ còn lại của bên vay. Bảng nên được gửi cho bên bảo đảm cùng bản sao chứng từ, kèm đề nghị ký xác nhận. Bên bảo đảm không đồng ý dòng nào thì phản hồi cụ thể dòng đó, không phản đối chung chung cả bảng.
Còn dư tiền: trả cho ai, khi nào
Phần dư thuộc về bên bảo đảm, tức người đã đưa tài sản ra cầm cố, thế chấp. Nếu đó là người thứ ba đứng ra thế chấp tài sản của mình cho khoản vay của người khác, phần dư trả cho người thứ ba đó, không phải cho người vay. Nếu tài sản là tài sản chung của vợ chồng, phần dư thuộc khối tài sản chung.
Luật không ghi một số ngày cụ thể phải trả phần dư trong mọi trường hợp, nên tốt nhất hợp đồng bảo đảm hoặc văn bản xử lý ghi rõ. Không có thoả thuận thì nên trả ngay sau khi nhận đủ tiền bán và quyết toán xong. Giữ phần dư lâu mà không có lý do chính đáng, bên nhận bảo đảm có thể phải trả lãi do chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
Trả phần dư nên bằng chuyển khoản, ghi nội dung rõ ràng, kèm bảng quyết toán. Nếu bên bảo đảm không nhận, không cung cấp tài khoản, có thể gửi văn bản thông báo số tiền đang giữ và cách nhận; trường hợp kéo dài, có thể tìm hiểu thủ tục gửi giữ tiền theo quy định để chấm dứt trách nhiệm của mình.
Còn thiếu nợ: phần còn lại thành nợ không có bảo đảm
Nếu tiền bán không đủ trả hết, phần thiếu vẫn là nghĩa vụ của bên vay. Việc mất tài sản không làm khoản nợ tự chấm dứt, trừ khi hai bên thoả thuận như vậy. Nhưng tính chất khoản nợ thay đổi: từ chỗ có tài sản đứng sau, nay chỉ còn là một khoản nợ thông thường, đứng ngang hàng với các khoản nợ không có bảo đảm khác của người vay.
Điều đó có hai hệ quả. Với người cho vay, việc đòi phần còn thiếu không còn chỗ dựa vào một tài sản cụ thể; bạn phải đòi như mọi khoản nợ khác, nếu cần thì khởi kiện rồi thi hành án trên tài sản khác của người vay. Với người vay, phần nợ này vẫn tính lãi chậm trả nếu không có thoả thuận khác, và có thể dẫn tới việc bị kiện.
Trường hợp người thứ ba đem tài sản ra bảo đảm cho khoản vay của người khác, phần còn thiếu là nợ của người vay, không phải của người thứ ba, trừ khi người thứ ba còn đồng thời đứng bảo lãnh. Đây là điểm người cho vay hay nhầm: bán nhà của người thân đứng ra thế chấp rồi vẫn đòi người thân đó trả phần thiếu.
Hai bên có thể thoả thuận bổ sung tài sản bảo đảm cho phần còn lại, hoặc lập lịch trả dần. Một văn bản ghi rõ số còn nợ, lịch trả, lãi suất trong giới hạn luật là cách tránh khoản nợ biến thành chuyện "nói không rõ" sau vài năm.
Một tài sản, nhiều người cùng nhận bảo đảm: chia tiền ra sao
Thứ tự ưu tiên quyết định ai được trả trước. Khi một tài sản bảo đảm cho nhiều khoản nợ, thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên nhận bảo đảm được xác định theo quy định của Bộ luật Dân sự, chủ yếu dựa vào thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba, ví dụ thời điểm đăng ký. Bên nào có hiệu lực đối kháng trước thì được trả trước.
Bên đứng sau chỉ nhận phần còn lại. Tiền bán trừ chi phí, trả cho bên đứng trước xong, phần còn lại mới tới bên đứng sau. Nếu không còn gì, phần nợ của bên đứng sau thành nợ không có bảo đảm.
Các bên có thể thoả thuận thay đổi thứ tự. Luật cho phép các bên cùng nhận bảo đảm thoả thuận thay đổi thứ tự ưu tiên cho nhau. Thoả thuận này phải lập thành văn bản và không làm ảnh hưởng tới người không tham gia.
Xử lý cho một khoản thì phải báo cho các bên kia. Bên nhận bảo đảm nào xử lý tài sản cũng phải thông báo cho các bên cùng nhận bảo đảm khác, để họ bảo vệ quyền của mình. Bán xong rồi giữ trọn tiền mà không báo bên đứng trước là rủi ro lớn.
Những tranh chấp hay gặp ở khâu quyết toán
Khâu chia tiền trông như phép trừ đơn giản, nhưng thực tế là nơi phát sinh rất nhiều tranh chấp giữa người quen. Những điểm hay bị cãi nhau nhất gồm:
- Tiền lãi tính chồng. Lãi chậm trả được tính trên cả phần lãi chưa trả, hoặc tính lãi trong hạn và lãi chậm trả cùng lúc cho một khoảng thời gian. Cách tính phải theo thoả thuận và giới hạn của Bộ luật Dân sự; mỗi khoản nên có bảng tính riêng.
- Ngày dừng tính lãi. Lãi dừng ở ngày bán tài sản, ngày nhận tiền bán hay ngày quyết toán. Chênh nhau vài tuần với khoản nợ lớn là một con số đáng kể; hai bên nên chốt mốc này trong văn bản xử lý.
- Khoản trả trước bị bỏ sót. Bên vay từng trả tiền mặt vài lần, có lần có biên nhận, có lần chỉ có tin nhắn. Bảng quyết toán không trừ những khoản này là nguồn tranh chấp phổ biến nhất.
- Chi phí đội lên. Phí gửi giữ tài sản kéo dài nhiều tháng vì bên nhận bảo đảm chậm bán, rồi trừ toàn bộ vào tiền bán. Phần chi phí phát sinh do lỗi chậm trễ của bên nhận bảo đảm có thể bị phản đối.
- Khoản nợ khác chen vào. Bên cho vay trừ luôn một khoản vay miệng khác, không có bảo đảm, vào tiền bán tài sản. Việc này chỉ được làm khi bên bảo đảm đồng ý; nếu không, phần dư vẫn phải trả rồi đòi khoản kia riêng.
Cách phòng ngừa đơn giản nhất là gửi bảng quyết toán dự thảo trước khi chia tiền, cho bên kia vài ngày để góp ý. Sửa một dòng trên giấy luôn dễ hơn đòi lại tiền đã chuyển.
Góc của người vay: kiểm tra bảng quyết toán
Khi nhận bảng quyết toán, hãy kiểm từng dòng. Giá bán có khớp với giá định giá hoặc giá đấu giá đã được thông báo không. Các khoản chi phí có chứng từ không, có hợp lý không. Lãi được tính từ ngày nào tới ngày nào, mức lãi có vượt trần không. Các khoản bạn đã trả trước đó đã được trừ chưa.
Nếu phát hiện sai, phản hồi bằng văn bản, chỉ rõ dòng nào, sai bao nhiêu, căn cứ là gì. Nếu bên kia không trả phần dư, giữ lại mọi bằng chứng về việc bán tài sản và giá bán; đây là cơ sở để yêu cầu trả tiền, kèm lãi chậm trả, bằng thương lượng hoặc khởi kiện.
Nếu bảng cho thấy bạn vẫn còn nợ, đừng im lặng. Đề nghị một lịch trả cụ thể, phù hợp khả năng. Khoản nợ không còn tài sản bảo đảm không có nghĩa là nó sẽ bị quên; để lâu, lãi chậm trả cộng dồn và khả năng bị kiện tăng lên.
Câu hỏi thường gặp
Bán tài sản thế chấp được nhiều hơn số nợ, bên cho vay có được giữ phần dư làm "phí" không?
Không. Phần dư sau khi trừ chi phí xử lý hợp lý và các khoản thuộc nghĩa vụ được bảo đảm phải trả cho bên bảo đảm. Giữ lại không có căn cứ là chiếm giữ tài sản của người khác, có thể bị buộc trả kèm lãi chậm trả.
Đã mất nhà vì xử lý tài sản thế chấp mà vẫn bị đòi tiếp có đúng không?
Có thể đúng nếu tiền bán nhà, sau khi trừ chi phí hợp lý, không đủ trả hết nợ gốc và lãi hợp pháp. Phần còn thiếu là nợ không có bảo đảm. Bạn nên yêu cầu bảng quyết toán chi tiết và kiểm tra giá bán, chi phí, lãi.
Người thân đứng ra thế chấp nhà cho mình vay, bán nhà vẫn thiếu thì người thân có phải trả thêm không?
Nếu người thân chỉ thế chấp tài sản mà không đứng bảo lãnh, trách nhiệm của họ thường giới hạn trong giá trị tài sản đã thế chấp. Phần thiếu là nợ của người vay. Trường hợp người thân còn ký cam kết bảo lãnh thì phải xem kỹ phạm vi bảo lãnh.
Chi phí thuê người trông giữ tài sản có được trừ vào tiền bán không?
Được nếu đó là chi phí bảo quản hợp lý, có thoả thuận hoặc có căn cứ cần thiết, và có chứng từ. Chi phí quá cao so với mặt bằng hoặc không liên quan tới việc bảo quản tài sản thì bên bảo đảm có quyền phản đối.
Phần nợ còn thiếu có phải tính lãi tiếp không?
Nếu hai bên không thoả thuận khác, phần nghĩa vụ chưa được thanh toán vẫn có thể phát sinh lãi chậm trả theo quy định của Bộ luật Dân sự. Hai bên nên lập văn bản về số còn nợ, lịch trả và mức lãi để tránh tranh cãi.
Có thể thoả thuận ngay từ đầu là bán tài sản xong thì coi như hết nợ không?
Có thể thoả thuận như vậy vì đây là quyền định đoạt của bên cho vay. Khi đó, dù tiền bán thấp hơn số nợ, phần thiếu được miễn. Thoả thuận nên viết rõ ràng trong hợp đồng, vì nếu không ghi, nguyên tắc mặc định là phần thiếu vẫn là nợ.